9 aprile 2014 - Intervista a Luca Dondi dall’Orologio, Direttore Generale

L’immobiliare alle prese con una difficile ripartenza: dalle misure del governo stimoli modesti.

Si può parlare di rilancio del settore immobiliare in Italia?

I segnali di miglioramento a livello di contesto economico sono un indubbio passo in avanti rispetto alla situazione di gran parte del 2013. Altro elemento positivo è rappresentato dall’atteggiamento che le banche stanno avendo su due fronti: il primo legato alle svalutazioni, che rappresenta la definitiva presa d’atto della necessità di una revisione del valore delle garanzie dei crediti deteriorati, il secondo rappresentato dall’attenuazione della selettività che aveva dominato i processi di allocazione nel corso della crisi. A questi elementi si aggiunge un altro importante aspetto legato al ritorno di fiducia e di interesse degli investitori internazionali.

Parlando di investitori internazionali e del loro ritorno di interesse sulla piazza italiana, possiamo considerarci a un punto di svolta?

Ritengo di sì e in questo ha sicuramente avuto un ruolo importante la stabilizzazione del contesto economico, anche se con prospettive di crescita contenuta. Il quadro per il 2014-2015 non è particolarmente entusiasmante, ma i segnali, a differenza del passato, sono quantomeno positivi. Un altro elemento che ha giocato a favore dell’interesse degli investitori è stato il  riprezzamento degli immobili collegato alle esigenze di liquidità di chi dismette e, in prospettiva, alla manovre delle banche sui crediti.

Tornando al fronte bancario e all’argomento bad bank e non performing loans  sdoganato dal Governatore della Banca d'Italia Ignazio Visco, la pulizia delle situazioni di sofferenza del mondo bancario può aiutare a muovere di nuovo la concessione del credito e a liberare certi incagli che ci sono?

Sì, sono convinto di questo. Credo che le banche si stiano muovendo, sia per decisione autonoma sia sulla base della moral suasion di  Banca d’Italia e delle istituzioni internazionali, per fare quello che andava fatto con più gradualità negli scorsi anni e che avrebbe creato oggi condizioni se non ancora di effettiva ripartenza, sicuramente migliori rispetto alle attuali. Per quanto riguarda l’eventuale definizione di uno strumento a livello sistemico, non posso nascondere perplessità rispetto alla concreta fattibilità, sia perché reputo imprescindibile un sostegno economico pubblico, sia perché non intravedo ancora le condizioni per un accordo tra i diversi soggetti rispetto al valore dei crediti.  Le banche hanno iniziato a fare a livello individuale un passo importante, per certi versi inevitabile, nella direzione di una revisione dei valori finalmente coerente con la situazione congiunturale, ponendo le basi per maggiori erogazioni future.

Accennava al tema del sostegno pubblico. Le iniziative dell’Esecutivo come ad esempio quella relativa al piano Lupi già in cantiere con l’esecutivo Letta possono essere di  sostegno per il rilancio del settore?

Mi paiono complessivamente insufficienti e troppo frammentate. Questo riduce le possibilità di attivazione e lascia trasparire un’incapacità di individuazione di priorità strategiche d’intervento. Mi sembra da una parte la comprova della dimensione modesta delle risorse disponibili, dall’altra l’esigenza di dare un riscontro a troppe istanze senza avere individuato le priorità. Un esempio può essere l’abbassamento di cinque punti dell’aliquota della cedolare sulle locazioni a canone “concordato”, iniziativa sicuramente opportuna, ma non risolutiva in quanto necessita di un contestuale miglioramento degli accordi territoriali, in assenza dei quali i risultati in termini di diffusione di tale tipologia di contratti non potranno che essere modesti. In definitiva, poche risorse, idee non chiarissime ed esigenza di dare riscontro a molte pressioni.

Dismissione dei beni demaniali. Quale efficacia possono avere queste operazioni in queste particolari condizioni di mercato?

Sono situazioni condizionate dal contesto, sia in termini di fattibilità sia di valore. Molti di questi beni scontano valutazioni figlie di un’epoca passata e che credo nel medio periodo non tornerà. Le aree devono essere riprezzate in funzione del cambiamento di contesto e della disponibilità a pagare della domanda oggi presente sul mercato. Il tema fondamentale per le dismissioni è, tuttavia, la destinazione d’uso, cosa fare di questi immobili, in una fase in cui è evidente il sovradimensionamento dell’offerta di spazi terziari e destinati ai servizi e in cui le prospettive di assorbimento si confermano modeste. Il tema più rilevante e molto spesso sottaciuto è comunque l’assenza di piani strategici a livello urbano che consentano di collocare questi beni, che hanno una storia rilevante, all’interno di un quadro di sviluppo coerente con la definizione di una prospettiva strategica delle città. Troppo spesso la politica, per scelta o per incapacità, ha delegato queste partite cruciali ai propri uffici tecnici, raccogliendo risultati miseri non unicamente riconducibili alle difficoltà cicliche.

L’operazione di dismissione degli scali ferroviari ha sino ad ora portato risultati positivi e di grande respiro nelle città coinvolte?

Si tratta di operazioni molto complicate e lunghissime. Quelle che si sono concretizzate oggi, come ad esempio Porta Garibaldi a Milano, sono iniziate moltissimi anni fa. Alle difficoltà tecnico-amministrative si sono aggiunte quelle di mercato, che impongono il superamento di schemi ormai obsoleti. La sbornia dello scorso decennio è definitivamente alle spalle, è paradossale continuare a proporre piani che non tengano conto della modifica strutturale nel frattempo intervenuta.

Recentemente con l’osservatorio immobiliare Nomisma ha fotografato il mercato delle città intermedie. Quali affinità e quali differenze avete riscontrato tra grandi e medie città?

Un elemento che ha accomunato le città è l’omogeneità di andamento nell’ultimo quinquennio. Non ci sono stati negli anni di crisi differenze significative tra grandi centri e centri intermedi. Tale analogia potrebbe attenuarsi ora con il manifestarsi dei primi timidi segnali di miglioramento, che solitamente si manifestano prima nei grandi centri urbani e poi, con ritardo, nelle realtà intermedie. Ad esempio a Milano abbiamo già registrato, nella seconda parte del 2013, la stabilizzazione delle transazioni del mercato al dettaglio, cosa che invece non si è evidenziata in alcun modo nelle città di dimensioni intermedie. Un elemento di diversità strutturale tra i 2 gruppi di città è che nei grandi centri urbani il peso del comune capoluogo in termini di attività è preponderante: per il mercato al dettaglio si arriva  nell’ordine del 45-50%. Nelle realtà intermedie l’incidenza del comune capoluogo risulta più contenuta rispetto al resto della provincia, attestandosi mediamente al di sotto del 30%.

Mancano 8 mesi alla fine dell’anno, Nomisma come vede a livello immobiliare la chiusura del 2014? Cosa ci possiamo attendere?

Abbiamo evidenziato alcuni timidi elementi positivi, ma la situazione rimane fragile. Il mercato si attesterà su un numero di transazioni in lieve crescita rispetto al 2013, ma comunque su livelli contenuti. A fronte della timida ripresa del numero di transazioni, si registrerà un'ulteriore riduzione dei prezzi derivante dall’eccesso di offerta. Si profila, dunque, un mercato in chiaroscuro, da una parte una timida ripresa dei volumi, dall’altra la prosecuzione del riprezzamento. Stanno arrivando al pettine i nodi di una rigidità dei prezzi durata 5-6 anni e che ha portato a revisioni modeste, nonostante il contesto fosse drammaticamente cambiato. Sarà un anno positivo se guardato con gli occhi della lunghissima crisi che abbiamo attraversato, ma allo stesso tempo sarà un anno che confermerà la previsione che dalla crisi non si esce certo con una ripartenza bruciante. C’è il rischio che se ne esca con una stagnazione ed è questa la prospettiva che si vorrebbe scongiurare.

Da Nomisma che novità ci possiamo aspettare nell’immediato futuro? Cosa bolle in pentola?

A livello di governance ci sarà il cambio dell’assetto di guida che avverrà nel corso del mese di aprile. Per parte nostra, nonostante le difficoltà di contesto, abbiamo saputo consolidare il brand e l’autorevolezza in alcuni settori che sono diventati il pilastro dell’attività: uno è l’immobiliare, l’altro è l’agroalimentare. La prospettiva sarà all’insegna della competenza e del pragmatismo, puntando al rafforzamento e dall’ampliamento della nostra presenza e capacità innanzitutto su tali ambiti tematici, senza tuttavia abbandonare l’ambizione di avere un presidio ampio sui temi dell’economia reale.

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