9 ottobre 2014 – Intervista a Mario Zoccatelli, Senior Advisor Nomisma

La riqualificazione del patrimonio immobiliare, unica strada per il rilancio del settore edilizio

Dal confronto con gli altri Paesi, crede che in Italia si sia sviluppata una reale consapevolezza dell’importanza della riqualificazione ambientale?
A livello globale la filiera delle costruzioni real estate è un settore in continuo sviluppo: basti pensare a giganti come Pricewaterhouse o Ernst&Young  che, lanciatisi oltre il loro sentiero tradizionale – quello della grande consulenza strategica – stanno intervenendo anche nel mondo delle costruzioni, non come operatori immobiliari, ma come consulenti.  Il real estate è uno dei settori più dinamici da un punto di vista sia quantitativo – frutto dell’urbanizzazione mondiale – sia qualitativo: si stanno operando delle vere e proprie rivoluzioni, nate dall’esigenza di mettere in relazione il mondo dell’edilizia con i problemi ambientali.  Si guardi agli Stati Uniti, dove l’edilizia è un tema su cui i grandi studi di architettura e ingegneria lavorano insieme alla NASA, che mette a disposizione le sue scoperte per la costruzione di opere straordinarie come il burj khalifa, il grattacielo di 1000 metri che si trova a Dubai. A livello globale le tecnologie applicate all’edilizia vengono mutuate dagli ambienti più disparati. Di fronte a tanta innovazione, noi Italiani siamo fra i pochi che continuano a concepire l’edilizia come un settore arretrato, fatto di subappalti e lavoro nero.

E come si potrebbe spiegare questo ritardo?
In Italia non siamo ancora capaci di guardare all’edificio nel suo insieme, alla città nel suo insieme, perché – per arrivare a questo – occorre che ingegneri, architetti, urbanisti e sociologi cooperino. Mentre l’Europa e tanti altri paesi puntano alla ristrutturazione – e quindi alla riqualificazione- l’Italia si muove col passo del gambero arrecando gravissimi danni anche alla nostra economia: un’edilizia arretrata comporta una penalizzazione di tutta la filiera. Si pensi a Sassuolo, punto d’eccellenza mondiale per le ceramiche, che non vende più al mercato italiano, non solo perché questo è depresso, ma soprattutto perché il mercato italiano sembra meno interessato alla qualità.  

Agli esordi di Green Building Council sembrava che la consapevolezza dell’importanza della certificazione energetica e del rispetto di certe norme avesse preso piede anche nell’opinione pubblica, nel cittadino comune ma informato. Poi sono intervenuti altri fattori, la crisi in primis, e ad oggi quest’attenzione sembra scemata. Cosa fare per ridestarla?
In Italia c’è il mito della semplificazione e riguarda qualsiasi settore: in tutta Europa si mira a lavorare puntando alla qualità, e per fare questo occorre documentare lo svolgimento dei lavori, così che questi risultino costantemente monitorati. Certificazione e monitoraggio in Italia non esistono. Le associazioni di categoria sinora han fatto ben poco, anche se in alcuni settori ci sono casi positivi, come le campagne promosse per i frigoriferi di classe A o per le auto a basse emissioni. Purtroppo non esiste niente del genere nel settore dell’edilizia e l’intera comunità non ha ancora capito la portata del danno che ci stiamo infliggendo: fra poco avremo un patrimonio che varrà sempre meno.

A 6 anni dal lancio di Green Building Council, pensa che ci sia più attenzione – in Italia – per l’efficientamento energetico? A parte le grandi opere in fase di realizzazione – si pensi all’intervento di riqualificazione della zona Garibaldi-Repubblica a Milano condotto da Hines– in quanti riconoscono l’importanza delle certificazioni energetiche, fondamentali all’estero ?
In Italia sono molto rari i casi in cui si può riscontrare una viva attenzione all’importanza della riqualificazione ambientale. Questo avviene laddove sono coinvolti capitali esteri e nei cantieri in cui è presente un operatore internazionale che si vede “costretto” ad adeguarsi a standard internazionali e non può ignorarli: si pensi a Lavazza, che si confronta con concorrenti come Starbucks che stanno mettendo in atto il greening di tutti i loro punti vendita nel mondo. In molti casi ormai il possesso di certificazioni di sostenibilità - come LEED o BREEAM – è un elemento distintivo rispetto a competitor ancora sprovvisti. Purtroppo – anche per quanto concerne le normative – l’Italia non ha fatto passi avanti; uno dei motivi è la presenza di operatori che pensano ancora all’edilizia come a un fenomeno locale, guardando al passato e agendo in una logica ente locale-banche- cittadino acquirente, dinamica che appartiene tanto al mercato di Roma quanto a quello di Bari o Venezia: si pensa a un giro economico ristretto, si mira, quasi esclusivamente, a vendere ai cittadini del proprio territorio.

A proposito degli enti locali la situazione appare estremamente frammentata: ogni regione rilascia certificazioni energetiche diverse l’una dall’altra. Forse anche questa mancanza di uniformità contribuisce a generare confusione rispetto a un mercato internazionale.
Non c’è dubbio: in Italia crediamo ancora che il localismo equivalga al costruirsi un proprio metro di confronto. Si confonde la gestione – tema federale – con la normazione, che dovrebbe essere un criterio unificante. In questo modo non si favorisce il mercato italiano: ogni amministrazione locale ha i propri geometri, i propri architetti e i propri standard; è un modus operandi orientato al localismo che ha qui una declinazione sbagliata. Nel caso del vino siamo stati capaci di coniugare  la specifictà locale del prodotto elevandone la qualità e interpretandola secondo standard internazionali; non così nell’edilizia, dove prevalgono scelte che si ritengono più furbe perché più comode.

A proposito di “furbizia” qualche giorno fa è stato pubblicato un articolo sulla trappola che si cela dietro le certificazioni low cost: ci sono tanti operatori che s’improvvisano, tali e tanti casi di certificazioni rilasciate senza un reale accertamento, senza considerare le responsabilità civili e penali.
Anche in Italia abbiamo casi di certificazioni che non vengono riconosciute dal mercato internazionale: crediamo esistano soluzioni semplificate, ma non riqualificare i nostri edifici equivale a far sì che questi perdano valore. Inoltre, come paese, siamo responsabili anche da un punto di vista formativo: non abbiamo fatto crescere una generazione di professionisti competenti e anche per questo motivo ci ritroviamo con un’edilizia arretrata.

Anche il programma – promosso da Renzi - sulla riqualificazione dell’edilizia scolastica non sembra dedicare molta attenzione alle certificazioni energetiche: come si spiega quest’ennesima occasione non colta dal nostro governo?
Alla base c’è sempre un problema d’incompetenza: per noi italiani semplificazione vuol dire abbassare la qualità e affidare i lavori a realtà non sempre in grado di portarli a termine secondo standard europei. Sulle certificazioni abbiamo restituito e stiamo restituendo milioni all’Europa perché non abbiamo fatto progetti di riqualificazione che fossero adeguati. Riqualificare edifici, città, territori richiede sicuramente capitali; ma prima di tutto competenza, intesa per l’appunto secondo le migliori pratiche internazionali: scegliere operatori capaci al posto dei soliti “amici”.

Non è solo un problema economico…
L’Europa nel 2012 ha elaborato la direttiva 27 sulla riqualificazione edilizia  e ha previsto la formazione di migliaia  di professionisti all’anno per tutti i paesi, e cioè decine e decine di migliaia per una realtà delle dimensioni dell’Italia: l’Unione Europea  è disposta anche a investire sulla formazione. Siamo noi che non intendiamo cogliere le opportunità.  Ma sarebbe il caso di capire quanto prima che presentare al mercato internazionale un settore d’eccellenza in possesso di certificazioni ambientali - quindi di indicatori di qualità – significa riconferire valore alla nostra edilizia e, quindi, al nostro territorio. Quello stesso valore che vediamo deteriorarsi giorno dopo giorno.

E quindi?
Grande problema, grande opportunità. Se vuole crescere, l’Italia – ogni regione, ogni città – devono adottare una logica di qualità anche nella filiera dell’edilizia e della riqualificazione urbana. E’ giusto vantarsi delle proprie eccellenze – ogni regione, specie nel nord, ha le sue. Abbiamo campioni mondiali nella meccanica, o nella ceramica, nel sistema moda, nel  biomedicale o nell’alimentare, e così via: e meno male, valorizziamo queste eccellenze. Ma non possiamo pensare che bastino. L’edilizia, i prodotti ad essa collegati, rappresentano più del 10 – 15% del PIL: possiamo continuare a trattarli come realtà arretrate, proprio mentre in tutto il mondo sono un dei driver  dell’innovazione? Dobbiamo trasferire anche nell’edilizia e nella riqualificazione urbana la stessa cultura della qualità internazionale dei segmenti leader della nostra produzione.

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