La congiuntura dei mercati immobiliari secondari: luci e ombre

di Barbara Da Rin, Analista economico di Nomisma 
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I primi mesi del 2017 confermano la ripresa del mercato immobiliare avviatasi nel 2014, alimentata dal miglioramento del clima generale di fiducia - rispetto agli anni più cupi della crisi - e dalla graduale disponibilità del settore bancario ad assecondare le richieste di finanziamento, seppur in contesto ancora incerto e tutt’altro che stabilizzato.

Si assiste infatti ad una significativa crescita dell’attività transattiva accompagnata da un aumento dell’incidenza della domanda sostenuta dal credito, arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%.

Il dinamismo delle compravendite di abitazioni - che ha riguardato inizialmente i mercati principali (grandi centri urbani) - si è esteso gradualmente anche nei mercati secondari che, a consuntivo 2016, hanno registrato un significativo incremento delle transazioni.

Il segmento residenziale nei mercati secondari risulta, secondo l’Osservatorio immobiliare di Nomisma, prossimo al punto di svolta da una condizione recessiva ad una di recupero. Si registra infatti un moderato miglioramento nella velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita, accompagnato da una lieve crescita della domanda ed una contrazione dello sconto medio praticato sul prezzo richiesto. I valori di mercato, invece, continuano a diminuire, seppur con intensità decrescente rispetto agli anni precedenti, scontando, non solo l’eccesso di offerta accumulato negli anni della crisi economica, spesso di difficile assorbimento, ma anche la possibilità che nei prossimi anni vengano riversati sul mercato gli immobili a garanzia dei crediti deteriorati in capo agli istituti bancari (NPL).

Rispetto ai mercati principali, dove l’arretramento delle quotazioni si è progressivamente attenuato fino ad arrivare ad una sostanziale invarianza (in media -0,7%) - potendo contare sulla maggiore dimensione dei mercati - la spinta ribassista dei prezzi nei mercati secondari nell’ultimo anno risulta infatti ancora consistente (-2%) ed analoga a quella del periodo precedente.

Meno performanti risultano gli immobili di impresa, sebbene nel 2016 abbiano registrato un incremento dell’attività transattiva, essendo fortemente penalizzati dalla debolezza della domanda (che riflette a sua volta il ritmo asfittico dei settori produttivi) con un impatto negativo non solo in termini di prezzi, ma anche di allungamento dei tempi di smobilizzo e di aumento degli sconti sui prezzi attesi.

Tra i mercati secondari, le città emiliane monitorate da Nomisma (Modena e Parma) esprimono segnali incoraggianti, accompagnati però dal permanere di elementi di debolezza. L’aspetto positivo che accumuna tali mercati è il forte dinamismo delle transazioni, particolarmente evidente per il mercato residenziale di Modena che, con un incremento annuo del 26,6%, torna sui livelli pre-crisi. Anche la città di Parma segna un aumento significativo delle transazioni residenziali, seppur attestandosi ancora su volumi distanti dai livelli del 2008.

I prezzi delle abitazioni, sia usate che nuove, riflettono invece le difficoltà dei mercati di raggiungere un nuovo punto di equilibrio, continuando a diminuire in modo consistente. Nel complesso, anche in questi territori, pur scontando le incertezze del contesto economico e finanziario di riferimento, si assiste ad un’attenuazione della fase recessiva, più evidente nel settore residenziale rispetto a quello degli immobili d’impresa ancora fortemente penalizzati dalla recente crisi economica.

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 (articolo uscito su Corriere imprese del 24.04.2017)

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