Milano, 28 novembre 2018 – "Il rallentamento della crescita economica, associato alle incertezze scaturite dalla contrapposizione tra Governo e Commissione Europea relativamente ai contenuti del Documento di Economia e Finanza per il 2019, non potevano non produrre contraccolpi sul settore immobiliare italiano. Il presupposto fiduciario che, a partire dal 2015, ha alimentato la risalita dei livelli di attività del comparto esce, infatti indebolito dai recenti accadimenti, pur rimanendo tuttora orientato” – è quanto si legge all’interno del 3° Osservatorio Immobiliare 2018 di Nomisma presentato oggi a Milano presso il Centro Congressi Cariplo

L’affievolimento dell’entusiasmo - che aveva permesso ad una quota significativa del fabbisogno compresso di manifestarsi – e un irrigidimento delle condizioni di accesso al settore creditizio sono le due condizioni che finirebbero per indebolire ulteriormente – per Nomisma- le prospettive di risalita del mercato immobiliare.

A riprova l’Istituto bolognese ricorda come l’incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle transazioni effettuate sia passata in pochi anni dal 43,8% al 59,8%, con le erogazioni attestate sui 50 miliardi di euro (dopo essere scivolate poco sopra i 20 miliardi).

Nomisma rimarca come “in assenza di correzioni sostanziali delle strategie di politica economica, le tensioni finanziare rischiano di rappresentare un fattore di razionamento del combustibile che ha fin qui alimentato la risalita del mercato immobiliare”. Non è un caso che il cambiamento di contesto abbia fatto da calmiere al ritorno di interesse della componente di investimento per gli impieghi immobiliari, che nel corso del primo semestre aveva fatto segnare un’improvvisa accelerazione.

Il 2018- per Nomisma- si chiuderà con un ulteriore incremento delle compravendite (+ 5,6% per un totale di 572.752 passaggi di proprietà), mentre i prezzi hanno fatto segnare una nuova lieve correzione al ribasso (in media del 0,9% annuale).

A fare da contraltare alla stagnazione dei prezzi Nomisma rimarca “la maggiore vitalità che si registra in corrispondenza del segmento locativo”. Un effetto dovuto – in particolare nelle grandi città- alla diffusione di soluzioni di affitto breve o transitorio in favore della componente di utilizzo temporaneo (turistico, professionale e sanitario).

A tal riguardo l’Istituto bolognese evidenzia come i vantaggi per i soggetti proprietari siano evidenti (sul piano della redditività e minori rischi di inadempienze), ma vi siano parimenti effetti di spiazzamento della domanda tradizionale (famiglie e studenti) che si è trovata improvvisamente a fronteggiare un aggravio in termini di onerosità non riconducibile all’evoluzione dei redditi.

Per questo – per Nomisma- “la salvaguardia della domanda stanziale o di quella legata a elementi di ricchezza imprescindibili per le città, quali le Università, rappresenta una priorità strategica verso cui orientare politiche ed investimenti”. Ne viene quindi la necessità – sempre per Nomisma- di sollecitare i soggetti privati attraverso forme di facilitazione e incentivazione che mirino ad accrescere il peso della quota residenziale.

La dimensione complessiva degli investimenti sul mercato corporate – per Nomisma- rimane modesta e perlopiù alimentata da componente straniera, senza però ripetere l’exploit registrato nel 2017.

Il mercato – ricorda l’Istituto bolognese – appare tuttora positivamente orientato ma i segnali di rallentamento registrati negli ultimi mesi “impongono una riflessione in merito alle ricadute reali delle strategie di politica economica oggi in discussione”.

Dall’ultima indagine sulle famiglie condotta da Nomisma nel corso del 2018 risulta come il 15,4% delle manifestazioni di interesse all’acquisto dell’abitazione risulti motivato da scelte di investimento riguardando circa 400 mila famiglie; nel 2017 tale componente pesava per appena il 6,1%. Questo aumento di domanda è spinto dalla migliore convenienza economica (spesso solo percepita) del mercato immobiliare e dalla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo.

Come detto per Nomisma nel 2018 si registreranno 573 mila compravendite residenziali pari all’1,6% del patrimonio abitativo; considerando un prezzo medio di un’abitazione in Italia nell’ordine di 165 mila euro, il valore complessivo di mercato generato risulterà pari a circa 94,5 miliardi di euro.

L’Istituto bolognese stima in 2,6 milioni le famiglie attualmente in cerca di un’abitazione (o che intendono attivarsi nei prossimi 12 mesi) per un mercato potenziale quantificato in 436,9 miliardi di euro.

Al contempo in ambito residenziale il valore del comparto locativo è stimato – per il 2018 - in 21,4 miliardi di euro (le nuove locazioni registrate nel 2017 rappresentano una quota pari al 36%). Per i prossimi 12 mesi Nomisma stima un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi per un valore complessivo potenziale annuo dell’ordine di 11,3 miliardi di euro. La famiglia tipo che manifesta interesse si presenta con 2 percettori di reddito e un’entrata netta mensile di 2.400-3.500 euro.

Fatta cento la domanda di abitazione presente sul mercato nel secondo semestre 2018 essa si è distribuita per il 52% nella ricerca di una casa in proprietà e per il restante 48% in una soluzione in locazione.

Analizzando nello specifico i diversi mercati emergono differenze di incidenza delle diverse componenti: si passa dal 26,4% di domanda di locazione registrata a Cagliari al 61,1% rilevata a Bologna.

Considerando la componente di domanda rispetto alla capacità di spesa delle famiglie nei singoli mercati (espressa in reddito) è possibile individuare i seguenti 4 gruppi:

-mercati dove la domanda privilegia la locazione, come scelta di vita: Firenze, Torino e Bologna

-mercati dove prevale la domanda tradizionale che si rivolge all’acquisto con il ricorso al mutuo: Cagliari, Napoli, Catania, Genova e Palermo

-mercati dove è presente una domanda che investe sulla casa da destinare alla locazione: Milano, Roma e Padova

-mercati dove la domanda si rivolge alla locazione perché non in grado di sostenere l’acquisto: Venezia e Bari

Con riferimento ai mercati delle 13 principali città italiane, nel corso della seconda metà del 2018, Nomisma ha registrato un’attenuazione dei ritmi di crescita rispetto al primo semestre riconducibile ad una minore vivacità del mercato compravendite (-1,9% su base semestrale) e ad una correzione, seppur lieve, al ribasso dei prezzi (-0,4% e -0,5% in media su base semestrale rispettivamente nei comparti residenziale e di impresa). Facendo riferimento al preconsuntivo 2018, si è registrato un aumento delle compravendite di abitazioni più sostenuto a livello nazionale (+11,1%) rispetto alla performance media dei 13 maggiori mercati (+3,1%).

Nel secondo semestre dell’anno in corso i valori immobiliari hanno confermato il trend di attenuazione della spinta recessiva, con variazioni ormai prossime allo “zero”. Su base annua i prezzi delle abitazioni hanno subito in media una riduzione dello 0,9% mentre i canoni, per il primo anno, hanno interrotto il calo con una variazione media leggermente positiva (+0,1%).

Nel comparto per gli immobili per l’impresa il calo è risultato analogo a quello delle abitazioni con riferimento ai negozi (-0,8%), mentre risulta essere ancora maggiormente penalizzato il comparto uffici, con un calo nell’ordine dell’1,5%.

In ultimo, considerando l’indice Nomisma di Performance immobiliare, emerge come la leggera risalita dell’indice stesso sia stata dovuta all’attenuazione della flessione dei prezzi, alla progressiva riduzione dello sconto e dei tempi di assorbimento, mentre l’intensità della domanda e la dinamica delle compravendite hanno, in questo frangente, agito in direzione contraria.

Il mercato immobiliare di Bari

Il mercato immobiliare di Bologna

Il mercato immobiliare di Cagliari

Il mercato immobiliare di Catania

Il mercato immobiliare di Firenze

Il mercato immobiliare di Genova

Il mercato immobiliare di Milano

Il mercato immobiliare di Napoli

Il mercato immobiliare di Padova

Il mercato immobiliare di Palermo

Il mercato immobiliare di Roma

Il mercato immobiliare di Torino

Il mercato immobiliare di Venezia

 

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E’ quanto emerge dal 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma presentato oggi a Milano

Oltre 11 miliardi di euro gli investimenti in Italia nel mercato corporate. 


Milano, 21 marzo 2018 - “Il sentiment degli agenti immobiliari interpellati da Nomisma descrive una domanda abitativa in crescita per il terzo anno consecutivo, senza alcuna distinzione tra tipologie di mercati” e “il ritorno positivo della variazione dei prezzi, al momento circoscritto al mercato milanese ma destinato progressivamente ad ampliarsi, non potrà che accrescere l’interesse per il settore di quella componente di domanda latente, conferendo ulteriore slancio alla ripresa” sono alcuni dei passaggi chiave che si possono leggere all’interno dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma – Marzo 2018 presentato oggi a Milano in Assolombarda.

Il mercato immobiliare italiano – per Nomisma – si sta lentamente avvicinando al punto di svolta; il dinamismo delle compravendite non ha ancora trainato i prezzi, nonostante qualche segnale di svolta seppur sporadico.

A inizio 2018 l’indice medio di performance del segmento abitativo – risultante dall’andamento dei 13 mercati intermedi – ha continuato a recuperare posizioni portandosi su valori prossimi al punto di “equilibrio ciclico” (equivalente alla performance media delle cinque componenti considerate -dinamica dei prezzi <variazione semestrale dei prezzi>, convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto <sconto>, velocità di assorbimento <tempi di vendita>, intensità della domanda <dinamica della domanda rispetto all’offerta>, dinamica delle compravendite <saldo tra giudizi di crescita e di calo> nel periodo di osservazione dal 2002 ad oggi). Ciò può essere assunto – per Nomisma – come punto di svolta da una condizione recessiva ad una espansiva.

Rispetto al segmento residenziale si sono mossi in controtendenza gli altri comparti; ciò si può desumere dall’indice di performance la cui intensità delle componenti è ancora lontana dai livelli medi registrati nel periodo di osservazione.

Sia i mercati metropolitani, sia i mercati secondari presentano tratti comuni: dopo la fase di crescita, sono stati investiti prima da un calo delle compravendite, cui ha fatto seguito a distanza di 2/3 anni il deprezzamento per poi assistere al recupero di quote di mercato erose dalla crisi, che tarda a riflettersi sui prezzi.

A consuntivo del 2017, le compravendite in Italia si attestano poco al di sotto delle 543mila con riferimento alle abitazioni e oltre le 55mila per le attività produttive (10.500 uffici, 32.800 negozi e 12.000 magazzini e capannoni). Sul fronte delle locazioni – per l’Istituto bolognese – si rileva il crescente ottimismo degli agenti interpellati sospinto da un ritorno della domanda che non risulta circoscritto alla residenza, ma che si sta estendendo anche alla componente di immobili da locare per le attività produttive.

Nei 13 mercati intermedi – a differenza di quelli metropolitani – nell’ultimo anno per Nomisma i valori immobiliari oltre a ridursi hanno fatto registrare un rallentamento del trend di recupero, sia dei prezzi di compravendita (in media -1,2% la variazione 2017-2018 per il nuovo e -2% quella dell’usato) che dei canoni di locazione. I tassi di variazione annuali risultano allineati a quelli degli ultimi due anni – riguardo a abitazioni e uffici – mentre si sono mossi in controtendenza nel segmento degli immobili commerciali, con un’accentuazione negativa rispetto all’anno precedente. L’unico mercato ad aver fatto registrare nell’ultimo anno variazioni nulle o prossime allo “zero” in tutti i segmenti monitorati è quello di Salerno; se si valutano le variazioni annuali dei canoni ciò che emerge è l’ingresso nella fase inflattiva, limitatamente al segmento residenziale, di alcuni mercati intermedi quali Bergamo, Brescia, Modena, Parma e Verona. Nei restanti segmenti permane una dinamica deflattiva.

Il ritorno della domanda e la stabilizzazione dell’offerta hanno permesso un lento ritorno a una condizione di liquidità, che ha tra l’altro determinato la riduzione dei tempi medi di vendita (fenomeno iniziato debolmente nel 2014 per le abitazioni e nel 2015 per negozi e uffici).

I mercati intermedi presentano un generalizzato ritardo del processo di recupero delle posizioni pre- crisi rispetto a quelli maggiori, con un’accentuazione per gli immobili per l’impresa. Nello specifico si segnalano ancora difficoltà di assorbimento per una quota di uffici e negozi in locazione.

Nomisma riscontra una riduzione dello sconto praticato in fase di trattativa – osservabile dal 2014 – seppure il divario si attesti ancora su valori piuttosto elevati, in media superiori di 4-6 punti percentuali rispetto ai livelli pre-crisi nei mercati intermedi e di 4 punti percentuali in quelli principali.

Per Nomisma “al dinamismo delle transazioni non ha fatto riscontro un’analoga tendenza dei valori che hanno, invece, continuato a flettere anche nei primi mesi del 2018”. La residua debolezza rilevata in corrispondenza dei prezzi rappresenta – per l’Istituto di ricerca bolognese – un retaggio del passato (sopravvalutazioni) e fragilità correnti (composizione della domanda e dipendenza da mutui.

Per il think tank bolognese “lo smaltimento delle tossine accumulate rappresenta un processo molto più lungo e complesso di quanto accaduto in passato, appesantito dall’inefficienza di un mercato in cui molti operatori hanno preferito salvaguardare teoriche ricchezze e coperture piuttosto che fare prontamente i conti con la realtà”. E’ da questa situazione che emerge l’ulteriore arretramento dei valori registrato sia nelle aree urbane maggiori a fine 2017 sia in quelle intermedie agli inizi del 2018.
La peggiore situazione si riscontra sul versante delle unità immobiliari di impresa, dove si ha un’intensità di domanda non paragonabile a quella delle abitazioni, oltre che una minore propensione del sistema bancario ad accettare scommesse sulle capacità di rimborso delle aziende.

Di diverso segno il mercato corporate, dove la consistente presenza di investitori stranieri consente di sopperire all’inadeguatezza della componente domestica. Nel corso del 2017 si è infatti registrata la cifra di 7,6 miliardi di euro di investimenti esteri in Italia.
Per Nomisma “il mercato immobiliare italiano restituisce segnali di crescente vigoria che, tuttavia, faticano a tradursi in un incremento dei valori”. L’esaurirsi del ripiegamento previsto per quest’anno non pare propedeutico – per l’Istituto bolognese – all’avvio di una nuova fase marcatamente espansiva; l’unica possibilità di deroga al “new normal” che si profila “è rappresentata da un irrobustimento della domanda di investimento più marcato rispetto a quanto fin qui osservato. E’ per Nomisma una possibilità tutt’altro che remota anche alla luce della modestia dei rendimenti degli impieghi alternativi “su cui le evidenze al momento disponibili non inducono a fare eccessivo affidamento”.

Dalle survey condotte da Nomisma su panel di famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione propria emerge come tra i requisiti la domanda ponga al primo posto i bassi costi di gestione e di manutenzione ordinaria della casa, seguiti dal comfort degli ambienti e dalla sicurezza. Poca importanza viene invece data alle “dotazioni comuni”. L’interpretazione della domanda immobiliare è – per Nomisma – un passaggio obbligato per orientare la nuova offerta edilizia e per evitare gli errori fatti in passato. Non è un caso che una parte rilevante dell’offerta non soddisfa le esigenze sia della componente di domanda solvibile – diventata sempre più selettiva – che di quella generica. In questo senso vanno letti gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano – per Nomisma – il 38% del valore degli investimenti in costruzioni del 2017.

Le famiglie consumatrici italiane sono proprietarie di circa l’81% del patrimonio residenziale utilizzato come abitazione principale o tenuto a disposizione come seconda casa per un controvalore complessivo di 4.632 miliardi di Euro. Il deprezzamento che ha colpito l’abitazione in occasione della fase congiunturale negativa ha comportato una perdita di valore della ricchezza reale in abitazioni del 7% negli ultimi 5 anni (variazione desunta dalle statistiche Istat sulla ricchezza reale e finanziaria di entità contenuta se confrontata con le statistiche Nomisma, da cui risulterebbe un calo di valore del patrimonio del 16%).

Per Nomisma, la perdita di potere contrattuale delle famiglie e le diseguaglianze tra gruppi sociali si riflettono in un’accentuata segmentazione della domanda abitativa. Non è un caso infatti che – per l’Istituto bolognese – “la precarietà delle prospettive di rendimento associata alla gravosità del carico fiscale e alla erosione della ricchezza immobiliare abbiano negli ultimi anni indotto i risparmiatori a privilegiare altre forme di impiego”.

Il mercato immobiliare di Ancona
Il mercato immobiliare di Bergamo
Il mercato immobiliare di Brescia
Il mercato immobiliare di Livorno
Il mercato immobiliare di Messina
Il mercato immobiliare di Modena
Il mercato immobiliare di Novara
Il mercato immobiliare di Parma
Il mercato immobiliare di Perugia
Il mercato immobiliare di Salerno
Il mercato immobiliare di Taranto
Il mercato immobiliare di Trieste
Il mercato immobiliare di Verona

 

 

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Bologna, Sala Convegni ANCE, ore 10 – Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma,  commenterà, insieme ad altri esperti del settore, la presentazione del Rapporto 2018 sul mercato immobiliare dell’Emilia Romagna curato da Scenari Immobiliari.

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Per il terzo anno consecutivo, Nomisma ha l’occasione di analizzare gli scenari di sviluppo del sistema dei farmaci generici in Italia. Lo fa con uno sguardo più ampio rispetto alle precedenti analisi, rivolto alla ricerca dei fattori di competitività e di crescita di tutto il comparto farmaceutico italiano, con particolare attenzione alle dinamiche produttive e manifatturiere.

Il terzo Rapporto Nomisma sul sistema dei farmaci generici in Italia entra nel dettaglio del settore farmaceutico nazionale, analizzando le tendenze recenti e strutturali del comparto, approfondendo le performance del cuore produttivo farmaceutico italiano e prospettando alcune direttive di policy che appaiono particolarmente urgenti per continuare a garantire elevati livelli di competitività alle imprese che operano e producono in Italia.

Per Nomisma Federico Fontolan presenterà il Rapporto e Lucio Poma illustrerà il contesto industriale del settore farmaceutico italiano.

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Roma, c/o ENPAM Real Estate, ore 9.30 -  L’evento vedrà la partecipazione di numerosi operatori del mercato immobiliare. Come di consueto, i lavori, che si svilupperanno nel corso della mattinata, si articoleranno in due parti: una prima dedicata alla presentazione della congiuntura immobiliare dei maggiori mercati italiani, una seconda incentrata sulle prospettive del mercato e delle strategie di investimento degli investitori istituzionali.

La partecipazione è riservata agli invitati.

Programma

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Milano, Mediobanca, Sala Assemblee, ore 9.30 - L’evento vedrà la partecipazione di numerosi operatori della filiera della pianificazione urbana e del mercato immobiliare. Come di consueto, i lavori, che si svilupperanno nel corso della mattinata, si articoleranno in due parti: una prima dedicata alla presentazione della congiuntura immobiliare dei mercati intermedi italiani, una seconda incentrata sulle prospettive e sulla competitività delle città italiane. Nel corso dell’evento sarà inoltre presentato il nuovo portale dedicato all’attrattività di città e territori.

La partecipazione è riservata agli invitati.

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Milano, Centro Congressi Fondazione Cariplo - L’evento vedrà la partecipazione di numerosi operatori della filiera della pianificazione urbana e del mercato immobiliare. Come di consueto, i lavori, che si svilupperanno nel corso della mattinata, si articoleranno in due parti: una prima dedicata alla presentazione della congiuntura immobiliare dei maggiori mercati italiani, una seconda incentrata sugli investimenti immobiliari in Italia, attraverso il confronto tra prospettive italiane ed internazionali.

La partecipazione è riservata agli invitati.

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Milano, Banca Popolare di Milano, Sala delle Colonne, ore 9.30 - L’evento vedrà la partecipazione di numerosi operatori della filiera della pianificazione urbana e del mercato immobiliare. Come di consueto, i lavori, che si svilupperanno nel corso della mattinata, si articoleranno in due parti: una prima dedicata alla presentazione della congiuntura immobiliare dei maggiori mercati italiani, una seconda incentrata sul tema del Social Housing, con particolare riferimento all’analisi dei fattori di successo e delle criticità per lo sviluppo di iniziative in tale settore.

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Roma, presso ABI, Palazzo Altieri h. 10.00 - Il Rapporto sulla Finanza Immobiliare è giunto alla nona edizione. Il convegno di presentazione, organizzato in collaborazione con CRIF e grazie al supporto di Idea Fimit Sgr, intende affrontare sia la situazione generale del settore immobiliare, sia temi specifici quali i mutui, il leasing immobiliare, le cartolarizzazioni, la finanza immobiliare strutturata, i titoli immobiliari, i fondi immobiliari e quelli per le infrastrutture.

Con tale iniziativa, Nomisma intende riaffermare il proprio ruolo di società di studi economici autorevole e indipendente, in grado di promuovere un confronto di alto profilo tra istituzioni e operatori economici.

La partecipazione è riservata agli invitati.

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Milano, Unicredit Tower Hall, ore 10.00 – Come ogni anno l’evento, che rappresenta un punto di riferimento da oltre 20 anni per il settore immobiliare, vedrà la partecipazione di numerosi operatori della filiera della pianificazione territoriale e del mercato immobiliare, nonché esponenti istituzionali.

I lavori, che si svilupperanno nel corso della mattinata, si articoleranno in due parti: una prima dedicata alla consueta presentazione della congiuntura immobiliare dei mercati intermedi italiani, una seconda incentrata sulle opportunità di investimento legate ai processi di riuso e rigenerazione nelle aree micropolitane.

La partecipazione è riservata agli invitati.

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