29 novembre 2013 - Il mercato del credito motore di ripresa

A cura di Elena Molignoni, Coordinatore Osservatorio sul Mercato Immobiliare 
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Nell’arco di soli due anni la quota di transazioni di abitazioni intermediate sostenute da mutuo è passata dal 66% del 2011 al 47% del 2013

A condizionare le scelte familiari orientate all’acquisto dell’abitazione sono soprattutto le possibilità economiche, legate alle future aspettative di reddito e occupazione, nonché le difficoltà di accesso al credito. Con riferimento a quest’ultimo fattore, nonostante la capacità di acquisto della domanda sia cresciuta negli ultimi anni, a seguito di una riduzione dei valori immobiliari superiore all’erosione dei redditi medi, la reale accessibilità del mercato è risultata compromessa dal progressivo venir meno del sostegno creditizio.

Nell’arco di soli due anni la quota di transazioni intermediate sostenute da mutuo è passata dal 66,3% del 2011 al 47,5% del 2013, così come il loan to value ha accentuato la discesa, arrivando in media al 60%, a conferma del fatto che l’investimento immobiliare risulti ancora oggi condizionato dalla possibilità di autofinanziamento da parte delle famiglie.
Dall’analisi emerge che a determinare il tracollo dell’attività transattiva non sia stata tanto una scelta consapevole di differimento degli acquisti da parte della domanda, in attesa di un miglioramento ciclico, quanto la decisione del sistema creditizio di rivedere radicalmente la disponibilità ad accettare scommesse sulle capacità reddituali future. Il passaggio dagli eccessi pro ciclici, all’esasperata selettività, ha finito per avere conseguenze devastanti sul settore immobiliare.
Con la revisione delle politiche creditizie attuata da alcuni istituti sul finire del primo semestre del 2013, si è introdotto un elemento di sostanziale novità rispetto al recente passato, in grado di attenuare l’atteggiamento selettivo indotto nella domanda potenziale e, di conseguenza, garantire un minimo di ossigeno al mercato.
L’abbandono di una strategia di chiusura, solo apparentemente auto protettiva, appare l’unica effettiva salvaguardia a disposizione del sistema bancario per agevolare un processo di dismissione altrimenti pressoché impossibile da realizzare. Il continuo ampliamento, tuttora in atto, del novero di posizioni in sofferenza rappresenta, in tale quadro, un elemento di ulteriore complessità e, allo stesso tempo, uno stimolo all’azione immediata.
È evidente, per contro, che il riprezzamento del pregresso, reso necessario dalle condizioni congiunturali e dall’incisiva attività di vigilanza della Banca d’Italia imponga, comunque, cautele nelle scelte di finanziamento, in virtù di una capacità di tutela delle garanzie immobiliari tutt’altro che automatica e indiscriminata, come in passato si è stati erroneamente portati a considerare.
In uno scenario di lento e graduale ripristino della normalità allocativa da parte delle banche si inseriscono le prospettive di superamento della fase più critica del settore immobiliare. Alla luce di ciò, risulta evidentemente improprio e fuorviante l’esclusivo riferimento all’elemento fiduciario e, più in generale, al rilancio della domanda come fattore di ripresa del mercato.
Nonostante l’indubbio emergere di segnali rassicuranti, la precarietà del contesto impone cautela e non autorizza professioni di incondizionato ottimismo.

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