13 luglio 2016 – L’analisi del 2° Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma presentato oggi a Milano

Milano, 13 luglio 2016 – ”I primi mesi del 2016 hanno evidenziato segnali di ripresa, che sebbene ancora deboli, non sono più circoscritti al solo settore residenziale, ma hanno investito anche gli immobili per le imprese, questo quanto affermato dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2016 curato da Nomisma e presentato oggi a Milano.

I confortanti segnali di ripresa sul fronte delle compravendite potrebbero essere tuttavia annullati nei prossimi semestri da un quadro continentale connotato dal progressivo indebolimento delle prospettive di crescita, con l’inatteso risultato del referendum sulla Brexit che rappresenta un formidabile innesco di una nuova fase di incertezza e instabilità che contribuisce ad attenuare un ottimismo che sembrava riaffacciarsi dopo oltre 8 anni di recessione”.

Sul versante dei mutui, Nomisma prevede che “a fronte dell’allentamento dei criteri di offerta degli istituti di credito, dei bassi tassi di interesse e di una domanda che si conferma in espansione, il mercato dei mutui ci consegni per i prossimi 2-3 anni un lento processo di espansione, con un recupero graduale, seppure incompleto rispetto agli anni pre-crisi”.

Nello specifico per il think-tankuna limitata revisione al ribasso dell’erogazioni potrebbe tuttavia emergere nel secondo semestre del 2016, per poi riprendere il percorso di espansione negli anni 2017-2018”.

Italia – Erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni: consuntivo e previsioni
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Nel mercato immobiliare al dettaglio, i segnali più eclatanti provengono dalle compravendite di abitazioni (+3,6% nel 2014, +6,5% nel 2015). I primi tre mesi del 2016 hanno visto una crescita generalizzata di tutti i comparti, con un aumento del +17,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nello specifico +20,6% per il settore residenziale e +14,5% per quello commerciale, mentre il terziario presenta un debole +1,3%.

A distanza di 9 anni dall’inizio della crisi il mercato delle compravendite nelle 13 grandi città italiane presenta un ridimensionamento del 40% nel segmento residenziale e del 50% degli immobili per l’impresa. 

Italia - Numero di compravendite residenziali: consuntivo e previsioni (dati annuali)
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Si nota – nel segmento uffici – un nuovo rallentamento dei mercati di Milano e Roma, mentre città come Genova, Napoli e Bologna presentano un trend moderatamente positivo.

Passando a considerare i contratti di affitto per abitazioni, nel 2015 ne sono stati sottoscritti una cifra di poco superiore al milione, di cui solo il 22% ascrivibili ai comuni “ad alta tensione abitativa”. La tipologia prevalente è quella degli affitti a lungo periodo (60%), mentre i contratti transitori si attestano al 18% e al 20% le locazioni a canone concordato. Solo il 2,2% è rappresentato da affitti di natura agevolata per gli studenti. Dallo studio di Nomisma emerge come la locazione a canone concordato – nell’insieme dei 13 principali mercati monitorati – sta prendendo quota a scapito delle locazioni a canone libero.

Nell’ultimo semestre i tempi per la conclusione delle trattative si sono generalmente ridotti, con un miglioramento consolidato per le abitazioni a fronte di una flessione più debole per uffici e negozi.

Per quanto concerne lo sconto praticato, il divario ha mostrato – per il terzo anno consecutivo – una riduzione, pur attestandosi tuttora su valori ben superiori (di oltre 6 punti percentuali) rispetto ai livelli pre-crisi.

Nel primo semestre del 2016 la variazione tendenziale annua dei prezzi si posiziona ancora in territorio negativo, con una variazione che oscilla dal -1,8% delle abitazioni nuove al -2,5% degli uffici.

13 grandi città – Variazione annuale dei prezzi correnti degli immobili (%)
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Nomisma rileva come la ripresa del mercato delle compravendite di abitazioni stenti a propagarsi ai prezzi, mettendo così in discussione l’evidenza storica che individua in circa due anni il ritardo con cui i valori di mercato reagiscono all’aumento degli scambi.

I ritorni di un investimento nel settore immobiliare secondo le indicazioni dell’Istituto si collocano tra il 5% di abitazioni ed uffici e il 7% dei negozi.

La fotografia offerta da Nomisma riproduce una famiglia italiana il cui atteggiamento è di sostanziale vischiosità nelle decisioni di spesa e il cui riflesso è una tendenziale prudenza e un settore bancario più propenso a privilegiare operazioni di surroga o sostituzione, che a scommettere sulle capacità di rimborso di notevole quota della domanda potenziale. 

Pur in un contesto di attenzione alla qualità degli impieghi, nella prima parte del 2016 è proseguito – sul mercato italiano – il graduale allentamento dei criteri di offerta di prestiti a imprese e famiglie. Al proposito, si consideri come ad aprile 2016 il tasso medio su operazioni di durata superiore ai 10 anni abbia raggiunto il 2,63%, contro il 2,22% dell’Eurozona, con uno spread alquanto modesto (41pb) rispetto a quello registrato nell’agosto del 2013 (162pb).

A livello complessivo, il finanziamento erogato alle famiglie per acquisto di abitazioni, comprensivo delle operazioni di surroga e sostituzione, ha raggiunto nel 2015 un volume di 41,2 miliardi contro i 24,1 del 2014. La crescita delle erogazioni ha presentato, in particolare, un’accentuazione nel quarto trimestre con un volume erogato di oltre 13 miliardi. Il tasso di crescita delle erogazioni ha raggiunto il 70,6% nel 2015, per poi ridursi solo marginalmente nel primo trimestre del 2016, collocandosi nell’ordine del 55%.

E’ bene ricordare come nel 2015 e nella prima parte dell’anno in corso, il forte aumento degli importi erogati ha risentito della, già ricordata, consistente componente di surroga e sostituzione. Secondo stime Nomisma, questa dinamica ha rivestito un ruolo cruciale nella crescita delle erogazioni degli ultimi due anni, passando dal 7,5% nel 2014 al 28,4% nel 2015 e al 28% del 2016.

Alla luce dei risultati dell’ultima rilevazione, sono 852.000 le famiglie che compongono la domanda di acquisto di abitazioni, di cui 395.000 alla ricerca di un mutuo, con una proiezione in termini di finanziamenti di poco inferiore ai 47 miliardi di euro.

Da quanto si desume dall’Osservatorio sono oltre 53.000 le famiglie intenzionate ad accendere mutuo per la ristrutturazione dell’abitazione principale nei prossimi 12 mesi, mentre sono oltre 1,8 milioni le famiglie che non escludono di attivarsi in futuro.

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Per informazioni:
Ufficio Stampa Nomisma
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Edoardo Caprino – 339 5933457
Giulia Fabbri – 345 6156164

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