Presentati i dati del 3° Rapporto sul mercato immobiliare 2020: analisi di scenario e prospettive

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Nel mercato residenziale i primi sei mesi dell’anno avevano evidenziato una flessione consistente dei livelli di attività transattiva, testimoniata da una variazione tendenziale del -15,5% nel primo trimestre, a cui era seguito un calo ancora più intenso- -27,2% – nel secondo trimestre. 

Le previsioni di calo per il quarto trimestre porteranno a chiudere l’anno nell’ordine delle 500.000 unità transate (-17,1%) secondo lo scenario “Base”, o 491.000 unità transate (-18,7%) secondo lo scenario “Hard”. Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.

Sono alcuni dei dati emersi dal 3°Rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma, durante la presentazione che ha avuto luogo il 26 novembre presso la sede dell’Istituto di ricerca bolognese, in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking.

Nonostante l’ottimismo dei mesi estivi, caratterizzati da una forte intenzione d’acquisto da parte delle famiglie e dall’approccio espansivo delle banche, ora il clima sta cambiando: gli istituti di credito stanno rivalutando le proprie strategie, soprattutto in seguito alla nuova ondata pandemica, e Nomisma prevede una lenta ripresa solo a partire dal biennio 2022-2023.

Un segmento che, invece, non subirà ripercussioni negative è quello delle ristrutturazioni e riqualificazioni, grazie soprattutto al Superbonus110%, opportunità che, tuttavia, non risulta semplice e immediata da cogliere.

Presentazione del 3°Rapporto sul mercato immobiliare

La presentazione del 3°Rapporto sul mercato immobiliare ha illustrato l’analisi dello scenario macroeconomico, in particolare in relazione all’impatto che la pandemia sta avendo sull’economia mondiale e nazionale, per poi focalizzarsi sulle previsioni del mercato immobiliare italiano, attraverso l’analisi di un gruppo selezionato di mercati (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia).

Dopo la presentazione dei dati, sono stati dedicati approfondimenti a tematiche di attualità come il Superbonus110%, il ruolo delle banche nell’erogazione del Superbonus e l’effetto delle performance energetiche sui valori immobiliari. Si è inoltre parlato dell’opportunità, per il settore immobiliare, di assecondare i cambiamenti determinati dal Covid-19, ad esempio nell’ottica di ripensare le città e i luoghi di lavoro.

Hanno partecipato per Nomisma Lucio Poma, capo economista, Luca Dondi Dall’Orologio, AD e Responsabile scientifico dell’Osservatorio Immobiliare, Elena Molignoni, Responsabile BU Immobiliare e Strategie Urbane e Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo; e inoltre, Raffaella Pinto, Head of Business Development di Cushman & Wakefield, Gianluca Natalini, Manager Consultings CRIF Real Estate Services e Anna Maria Roscio, Executive Director, Direzione Sales & Marketing Imprese Bot Intesa San Paolo.

Lo scenario macro economico – Lucio Poma

Nel valutare lo scenario economico in cui ci stiamo muovendo, passaggio essenziale per poi interpretare correttamente i dati sul mercato immobiliare, Lucio Poma, capo economista di Nomisma, ha innanzitutto evidenziato come il Covid-19 abbia colpito in modo molto differente i Paesi del mondo, influenzando economia reale e aspettative. PIL e previsioni di crescita, dunque, sono fortemente influenzati dalla pandemia: non a caso la Cina, al 64° posto per numero di casi secondo i dati della John Hopkins University, è l’unica economia che registra un dato positivo per le previsioni del 2020. 

Per quanto riguarda le prospettive future, inoltre, Poma sottolinea che un fattore da tenere presente sono le presidenziali degli Stati Uniti, in quanto l’atteggiamento del nuovo presidente Joe Biden verso questioni come guerra dei dazi, accordi con l’Unione Europea e attenzione all’ambiente, potrebbero avere ripercussioni rilevanti a livello globale. 

L’andamento dei prezzi di petrolio, rame e oro rappresenta un altro elemento da considerare con attenzione per comprendere il quadro macroeconomico. I dati di novembre 2020 riferiti al rame, che è l’anticipatore delle aspettative del settore della manifattura, hanno raggiunto livelli più alti di quelli di gennaio 2018: ciò significa che l’industria è ripartita. Come spiegava Poma in occasione del 2°Rapporto sul mercato immobiliare 2020, infatti, l’aumento del prezzo del rame riflette una prospettiva di crescita da parte delle imprese. 

In particolare, è interessante mettere in relazione l’andamento di petrolio e rame da giugno 2020. Se fino ad allora le dinamiche erano state sincroni, infatti, da quel momento in avanti non è più stato così: il rame è cresciuto, mentre il petrolio no. Questo è dovuto sia all’effetto Covid-19 sia al fatto che i settori dell’economia hanno reagito in modo diverso alla pandemia: se la manifattura è cresciuta, i servizi hanno sofferto maggiormente

In merito al prezzo dell’oro, che tende a salire sempre durante i periodi di crisi, ad agosto 2020 questo ha superato quota duemila, un record storico, per poi stabilizzarsi. Il rame, però, proporzionalmente è cresciuto di più dell’oro e questo fa capire che le aspettative di ripresa dalla recessione stanno progressivamente migliorando.

Per quanto riguarda la Borsa, sebbene l’avversione al rischio resti molto forte, il Dow Jones ha ripreso lentamente ad aumentare, dopo il crollo di marzo 2020, mentre la Borsa italiana tende a mantenersi più costante. “Sulla crescita del Dow Jones”, ha sottolineato Poma, “incidono le notizie legate alla pandemia in relazione alla diffusione del virus e alle novità sui vaccini, soprattutto se pensiamo che gli Stati Uniti sono il Paese con il maggior numero di contagiati”.

Il clima di fiducia in Italia e le prospettive generali di ripresa

Per quanto riguarda la situazione nazionale, l’Italia è in deflazione, così come tutta l’Area Euro. “In Italia, il tasso di inflazione continua a restare basso, addirittura raggiungendo la deflazione perché”, ha spiegato Poma, “nel nostro Paese l’inflazione è legata soprattutto ai beni energetici, che attualmente stanno crollando”. 

Un elemento importante per interpretare la realtà è il clima di fiducia delle persone che – secondo i dati dell’indice Social Mood on Economic Index (aggiornati a settembre) – da luglio, era migliorato in maniera significativa ma che, in seguito alla seconda ondata pandemica, è destinato a calare. Tra i settori economici, invece, quello a mostrare un clima di fiducia maggiore è il settore delle costruzioni

Lucio Poma si è inoltre soffermato sulle caratteristiche che sembra avere la ripresa economica – non solo in Italia, ma anche in ambito globale – e che possono essere descritte con una lettera K: la suggestione data da questa lettera, infatti, mostra che c’è una ripresa, ma essa è divisa tra coloro che sono cresciuti e coloro che hanno continuato a precipitare accrescendo le diseguaglianze e non riguarda tutte le realtà indifferentemente: “sale chi ha gli skills alti e scende invece chi non ne ha, crescono i comparti top e scendono quelli in crisi, proliferano gli Stati UE più forti a discapito dei più deboli”, ha commentato Poma. 

Panoramica sul mercato immobiliare italiano – Luca Dondi

La pandemia ha causato un tracollo del PIL senza precedenti e la prospettiva di una ripresa per il 2021 si sta attenuando a causa della seconda ondata pandemica, nonché per gli effetti della crisi economica in corso sui bilanci di imprese e famiglie. Secondo Nomisma, ha spiegato Luca Dondi dall’Orologio, AD e Responsabile scientifico dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma, le famiglie si sentono ancora solo parzialmente esposte agli effetti della recessione, motivo per cui le intenzioni di acquisto immobiliare restano elevate per i prossimi 12 mesi.

Mutui: dopo un’estate più ottimista, il cambio di approccio delle banche

È stata l’imponenza delle intenzioni di acquisto delle famiglie, associata all’atteggiamento espansivo delle banche, a permettere un’immediata rivitalizzazione del mercato immobiliare dopo la prima ondata pandemica. Nonostante il quadro macroeconomico consigliasse prudenza, infatti, il settore creditizio ha continuato ad assecondare le richieste di finanziamento delle famiglie, contribuendo ad alimentare un effimero ottimismo. “Tuttavia”, ha spiegato Dondi, “da qualche settimana questo atteggiamento sta cambiando: in seguito alla seconda ondata di contagi, le banche hanno cominciato ad adottare un approccio più attento e selettivo”. 

Ci sono diversi segnali di fragilità reddituale da tenere in considerazione: uno di questi è rappresentato dalle circa 217 mila richieste di moratoria che provengono soprattutto da mutui accesi da poco tempo: ciò significa che, ad andare in difficoltà, sono state soprattutto le famiglie che hanno attivato il canale creditizio più recentemente, elemento che potrebbe indicare anche una certa debolezza prospettica. Un altro segnale di debolezza prospettica può essere rappresentato dalla crescita delle posizioni classificate come “scadute” o “sconfinanti”.

Durante la prima metà del 2020 c’è stata una flessione nell’erogazione di mutui di appena l’1,7% rispetto allo stesso periodo nel 2019. Per il quarto trimestre del 2020 si hanno invece prospettive più fosche: nello specifico, si ipotizza una flessione del 6,4% nello scenario “base” e dell’8,7% nello scenario “hard”.

Compravendite residenziali: il 2020 chiuderà con 500 mila transazioni  

Secondo le stime Nomisma, la crisi pandemica porterà a una flessione del 17% nelle compravendite 2020 rispetto al 2019. Le previsioni, infatti, sono di 500 mila compravendite, nello scenario “base”, e di 491 mila nello scenario “hard”, contro le 612 mila che erano state previste per il 2020 nel periodo pre-Covid. 

Per il 2021, si prevede che l’andamento delle transazioni dipenderà dal rimbalzo a livello economico e dalla tempestività ed efficacia con cui i vaccini saranno resi disponibili. Al momento, comunque, per il prossimo anno si prevede uno scenario non così diverso da quello del 2020 e una risalita graduale che si manifesterà nel 2022-2023.

“Le compravendite”, ha specificato Dondi, “non sono l’unico indicatore ad andare verso il basso. Tutti gli indici di performance del residenziale, infatti, hanno subito una flessione, compresi i prezzi”.

Un segmento che non subirà ripercussioni negative, invece, e che anzi beneficerà degli incentivi messi in campo – primo fra tutti il Superbonus 110% –  è quello delle ristrutturazioni e riqualificazioni. Il potenziale interesse è elevatissimo e sono 12,5 milioni le famiglie che vorrebbero effettuare investimenti di questo tipo, soprattutto laddove le politiche di incentivazione dovessero garantire la possibilità di svolgere gli interventi senza spendere nulla o quasi.

Se il settore residenziale procede tra qualche luce e molte ombre, nell’ambito non residenziale la situazione è ancora più difficile: questo perché le difficoltà economiche si sono già trasferite sui bilanci di piccole imprese, singoli professionisti e gestori di attività, determinando un calo dei prezzi doppio rispetto al residenziale

Investimenti immobiliari corporate

“Forse anche gli investitori del segmento corporate”, ha spiegato Luca Dondi, “hanno sottovalutato l’impatto di quella che sarà la recessione: l’indice di performance di questo mercato, infatti, per la prima parte del 2020, era ancora confortante”. 

Ad alimentare il mercato è stata soprattutto la domanda di investitori italiani, fattore anomalo rispetto al passato, quando era stata sempre la componente estera a spingere al rialzo il mercato. Gli investimenti si sono concentrati principalmente sulle tipologie immobiliari tradizionali, (immobili direzionali, commerciali e ricettivi), e soprattutto nei grandi mercati, in particolare, nel mercato milanese

Luca Dondi ha infine lanciato una riflessione su alcune dinamiche in atto, legate a smart working, acquisti online e turismo, cambiamenti che, probabilmente, produrranno trasformazioni non solo di tipo congiunturale, ma strutturale. La domanda da porsi quindi è: la dotazione immobiliare del Paese è coerente con ciò che si prospetta oppure andrà adeguata?

Approfondimento sugli indici di performance – Elena Molignoni

L’intervento di Elena Molignoni, Responsabile del Settore Immobiliare e Strategie Urbane, ha innanzitutto approfondito i fenomeni che stanno investendo il mercato delle abitazioni e degli immobili di impresa in seguito alla pandemia. 

Gli aspetti congiunturali che influiscono sul mercato immobiliare italiano sono il risparmio delle famiglie, per quanto riguarda il settore abitativo: questo, infatti, continua a essere di tipo precauzionale e cautelativo, dunque si tratta di un risparmio che non si traduce in un aumento dei consumi. Lato imprese, invece, l’incertezza sulle prospettive economiche e la flessione delle vendite hanno comportato la caduta della produzione e degli investimenti.

Ma qual è il clima di fiducia dimostrato dagli operatori di settore? Secondo le indagini di Nomisma, se a giugno 2020 il 71% degli operatori sosteneva che nel 2021 si potesse ritornare ai livelli pre-Covid, a novembre 2020 questa percentuale è scesa al 52,6%.
“Le risposte sono frutto di dati raccolti nel mese di ottobre/novembre.”, ha specificato Elena Molignoni, “A seguito del nuovo aumento di contagi e delle misure di contenimento adottate, si presume che queste valutazioni subiranno un peggioramento entro la fine dell’anno”.

Focus sugli indici di performance dei 13 mercati

Elena Molignoni ha proseguito con un approfondimento sull’indice di performance, illustrando i cambiamenti che sono intercorsi durante l’ultimo anno. Per quanto riguarda il settore residenziale, a novembre 2019 l’indice era positivo, mentre a giugno 2020 è sceso sotto la soglia dello zero, per poi migliorare a novembre 2020, pur restando su valori negativi. “Questo incremento è figlio di un’estate che ha visto una ripresa della domanda delle compravendite, per cui Nomisma prevede che, entro la fine dell’anno, si ritorni bruscamente ai livelli registrati a giugno” ha commentato Molignoni. 

Se la flessione dell’indice è il denominatore comune di tutti i mercati, quello che cambia è la sua intensità. A questo proposito, Elena Molignoni ha portato l’esempio di tre mercati, Bologna, Firenze e Milano, che nel 2018-2019 avevano performato molto meglio degli altri: questi sono gli stessi che, nel 2020, hanno avuto la flessione più importante. Allo stesso tempo, si prevede che Bologna e Milano saranno le prime città a manifestare segnali di ripresa nel 2022.

In riferimento al settore non residenziale, segmento più esposto alla debolezza del quadro macroeconomico, a novembre 2019 l’indice di performance era negativo. A giugno 2020 la situazione è peggiorata e, in misura ancora maggiore, a novembre 2020. I mercati di Bologna e Milano, gli unici che erano approdati in territorio positivo nel 2019, a fine 2020 mostrano una pesante flessione. Allo stesso modo, Genova, Roma, Torino, i mercati che avevano peggio performato nel 2019, si ritrovano a fare i conti con una congiuntura peggiore.

Il settore immobiliare come accompagnatore del cambiamento – Raffaella Pinto

“Il Covid-19 ha accelerato una serie di cambiamenti che erano già in atto e che ci portano a ripensare al nostro modello di vita, con ricadute sull’economia, la città ed il lavoro. Il settore immobiliare, a mio parere, può accompagnare queste trasformazioni”, ha dichiarato Raffaella Pinto, Head of Business Development di Cushman & Wakefield.

Le grandi città, ad esempio, stanno pagando un caro prezzo in seguito alla crisi, rispetto ai centri minori, ma ciò non significa che perderanno il loro ruolo centrale in futuro. Dovranno però essere ripensate per essere più resilienti, attraverso dei progetti mirati.  “A questo proposito”, ha spiegato Raffaella Pinto, “stanno tornando in auge i principi a cui si ispira il modello di ‘città dei 20 minuti’, ossia la città che dà più vita ai quartieri, creando degli ecosistemi dove i residenti possono trovare, a pochi minuti di distanza, tutti i servizi essenziali”. 

Riallacciandosi alle conclusioni di Luca Dondi, Raffaella Pinto ha sottolineato anche che il luogo di lavoro andrà rivisto e riprogettato. A questo proposito, Cushman & Wakefield ha condotto uno studio globale per analizzare l’impatto della pandemia sugli uffici: in base ai dati emersi, si prevede che nei prossimi 10 anni, in Europa, la quota delle persone che lavorerà da remoto passerà dal 5% a quasi l’11%. Il lavoro del futuro, secondo la Società statunitense, sarà caratterizzato da un insieme di luoghi e non più solo dall’ufficio centrale. 

Superbonus: opportunità e prospettive – Marco Marcatili

Come accennato anche precedentemente, un segmento capace di attirare particolare interesse è quello connesso al Superbonus 110%, incentivo che favorisce gli interventi di riqualificazione energetica e sismica degli edifici. Questa misura, molto lungimirante, deve però fare i conti con un iter burocratico piuttosto complesso e articolato, come ha sottolineato Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma. Proprio per questo è nata Nomisma Opera, progetto sviluppato con l’obiettivo di colmare un’esigenza organizzativa della filiera costruzioni-impianti e di accompagnare le piccole e medie imprese in questo percorso. 

In merito alla situazione attuale, Marcatili ha spiegato che, rispetto ai 12,5 milioni di famiglie potenzialmente interessate al Superbonus (dato rilevato a maggio dall’indagine Nomisma) alla fine di ottobre risultano solo 193 interventi effettivamente presentati e realizzati, ossia l’1,5% della domanda potenziale. “La sensazione è che sia partito un mercato per le abitazioni unifamiliari, ma che quello dei condomini si stia avviando gradualmente in queste settimane”, ha commentato. 

Per questa ragione, Nomisma Opera guarda soprattutto al settore dei condomini, ma anche alle PMI, ossia a tutte quelle realtà che, non potendo permettersi un coordinamento per far fronte all’iter procedurale, rischierebbero di restare escluse come proganiste da questa irripetibile opportunità.

“Ci sono alcune attese sociali fondamentali che il Superbonus110% dovrebbe soddisfare”, ha aggiunto Marcatili, “Il primo è che, data la condizione socio economica in Italia, questa misura deve essere assolutamente a costo zero per le famiglie e ‘chiavi in mano’ per il condominio. Il contribuente, inoltre, deve percepire di non correre alcun rischio accedendo all’incentivo. Inoltre, bisognerebbe far luce quanto prima su alcune questioni ancora ‘nebulose’, come ad esempio la tempistica e la reale possibilità di accedere al bonus anche da parte degli Edifici Residenziali Pubblici (ERP)”.

Dato che i fattori di contesto pesano sempre di più nelle scelte di investimento delle famiglie, insieme ad Audis (Associazione che offre supporto in processi di rigenerazione urbana) Nomisma ha avanzato la proposta di un Superbonus su progetti di quartiere, attraverso progettualità a più larga scala sulla “città esistente” con l’utilizzo del Superbonus per la parte detraibile (interventi materiali ammessi dalla normativa) e l’impegno dei grandi player di retrocedere una parte di risorse per qualificare il contesto-quartiere (interventi materiali e immateriali di carattere sociale, urbano e ambientale).

L’impatto delle performance energetiche sui valori immobiliari – Gianluca Natalini

Il Superbonus110%, così come altri incentivi, permette di migliorare l’efficienza energetica di un immobile. “I possibili benefici economicamente stimabili di un intervento di riqualificazione energetica sono il risparmio dei costi energetici in bolletta, le detrazioni fiscali, la rivalutazione del valore dell’immobile, il minor costo del finanziamento, lato cliente, e la minor rischiosità del credito, lato banca”, ha spiegato Gianluca Natalini, Manager Consultings CRIF Real Estate Services.

In relazione al risparmio su costi in bolletta e rispetto al tema delle detrazioni fiscali, CRIF ha realizzato il simulatore BEES, che consente a banche e assicurazioni di svolgere un ruolo di consulenza nei confronti dei propri clienti, permettendo loro, con pochissime informazioni, di stimare i possibili interventi che la persona può svolgere sul proprio immobile, i costi che comportano e il beneficio che può ottenere sia in termini di detrazioni fiscali che in termini di risparmio in bolletta.

Dall’analisi delle APE nel periodo tra il 2010 e il 2019 emerge un netto decremento degli immobili residenziali in classe G e un incremento dell’incidenza degli immobili in classe A. Crif, inoltre,  rileva un aspetto interessante: dal 2010 fino al 2013, il mercato ha visto un pari incremento del delta valore tra le abitazioni in classe A e in classe B, dopodiché si è ampliata la forbice e si è assistito a un costante incremento di valore della classe energetica A, e a una riduzione di incremento di valore della classe B, che non rappresenta più una classe “obiettivo”.

Il ruolo delle banche nel Superbonus – Anna Maria Roscio

Le banche rivestono un ruolo molto importante nel meccanismo del Superbonus110% e  degli altri incentivi fiscali. Anna Maria Roscio, Executive Director, Direzione Sales & Marketing Imprese Bot Intesa San Paolo, ha illustrato la funzione degli istituti di credito in questo processo e il punto di vista di Intesa San Paolo. 

“Le banche”, ha spiegato Anna Maria Roscio, “possono essere un abilitatore forte per questo tipo di iniziativa, in quanto soggetti che acquistano il credito di imposta”. Le banche, infatti, tendenzialmente hanno un’elevata capacità fiscale, quindi possono acquistare il credito sia dai privati che dalle aziende. 

L’offerta bancaria, oggi, comprende l’acquisto del credito d’imposta e il finanziamento degli interventi edilizi programmati. Da questo punto di vista, è bene evidenziare un aspetto rilevante, ovvero che i finanziamenti vengono legati alla cessione del credito.”La cessione del credito non rappresenta una garanzia, ha affermato Anna Maria Roscio, ma una mitigazione del rischio, perché il soggetto che cede il credito di imposta, di fatto, ha una certezza di incasso che va a compensare il finanziamento erogato per l’avanzamento dei lavori”. 

Il tema critico, si ribadisce ancora una volta, è la complessità. Per questa ragione, come altri istituti di credito, Intesa San Paolo ha scelto un partner che ha il compito di seguire tutta la parte della verifica dei documenti e rilascio del visto di conformità.