La frenata del mercato immobiliare italiano, iniziata nel secondo semestre 2022, si è fatta più intensa e minaccia di estendersi al 2024 a causa di alcuni fattori che penalizzano il comparto, in primis la “carenza di ossigeno” delle famiglie italiane e le crescenti difficoltà di accesso al credito. È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani – Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia – e fornito una puntuale analisi del comparto, a partire dalle condizioni economiche che, al momento, lo penalizzano.
Il rapporto è stato presentato da Lucio Poma, Chief Economist Nomisma, Luca Dondi Dall’Orologio, CEO Nomisma ed Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma.
All’evento sono inoltre intervenuti: Alessandro Scarabelli, Direttore Generale Assolombarda; Maurizio Marchesini, Presidente Nomisma; Luciano Colombini, Consigliere Esecutivo Banca Finint; Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services; Raffaella Pinto, Head of Business Development Cushman & Wakefield; Emanuela Curtoni, Direttore Area Territorio e Ambiente Assolombarda; Davide Albertini Petroni, Presidente Assoimmobiliare; Mario Cucinella, Founder & Creative Director Mario Cucinella Architects – MCA; Valeria Falcone, Head of Value Add Investing Europe Barings; Sara Paganin, Senior Fund Manager, Head of Social Housing Finint Sgr; Pierfrancesco Maran, Assessore alla Casa e Piano Quartieri del Comune di Milano e Marco Marcatili, Chief Development Officer Nomisma nel ruolo di moderatore del panel di approfondimento che ha caratterizzato la seconda parte dei lavori.
I fattori che penalizzano il comparto
L’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane – associata alle difficoltà di accesso al credito – penalizza le prospettive del comparto. Nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati, ma un mix di altri fattori. “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta dalla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito” – ha spiegato Luca Dondi, CEO Nomisma.
La stretta creditizia si ripercuote sui mutui erogati che registrano un arretramento del -29% nell’anno, un aspetto conseguente alla diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%. Di contro, le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. “Nell’ultimo anno, infatti, il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo”, ha osservato Luca Dondi.
L’andamento delle compravendite e il mercato degli affitti
Entrando nel dettaglio dell’Osservatorio e considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), nel primo semestre dell’anno in corso la flessione tendenziale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al 12,5% per un totale di 50 mila scambi in meno.
“La risposta dei valori immobiliari alle condizioni di contesto è stata, ancora una volta, improntata alla rigidità. Nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%)” – ha spiegato Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma.
In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati dal report, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).
Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). Analizzando le singole città si segnalano gli incrementi semestrali compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna.
Si allungano i tempi medi di vendita
Dal punto di vista dei tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, il rapporto Nomisma rileva come negli ultimi 10 anni il trend sia stato discendente, anche se l’attuale congiuntura mette in luce un’attenuazione della flessione che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023.
A tale tendenza fanno però eccezione le città di Bologna, Milano e Roma, mercati nei quali l’inversione di rotta appare più netta con un allungamento dei tempi di vendita, seppur contenuto. Nei maggiori mercati sono necessari meno di 5 mesi per concludere una trattativa. Si passa dai 5,5 mesi di Padova, Venezia, Firenze; Roma, Bari e Catania, ai 4 mesi di Milano e Bologna. Considerando il segmento della locazione la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi.
“Vista l’attuale congiuntura, non vi sono dubbi sul fatto che il settore immobiliare italiano chiuderà il 2023 fortemente ridimensionato rispetto all’esuberanza del biennio precedente. Ma se per il segmento abitativo si prevede il protrarsi della debolezza anche per il prossimo anno, sul versante corporate le condizioni per il rilancio potrebbero essere prossime” – ha concluso Elena Molignoni.
L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma
L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, operativo dal 1987, fornisce un quadro completo e aggiornato sul panorama italiano attraverso il monitoraggio di 26 mercati ed è uno strumento imprescindibile per le strategie di business di operatori e imprese impegnate nel comparto.
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