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Presentato il 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021

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Il settore immobiliare, nel 2020, ha contenuto il calo previsto a causa della pandemia, anche al di là delle più rosee aspettative. Questo è avvenuto grazie al dinamismo registrato nei mercati secondari, alla fiducia degli operatori e degli istituti di credito e, non ultimo, al retaggio di solidità che il settore restituisce alle famiglie italiane anche in tempo di crisi.

È quanto emerge dal 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 curato da Nomisma e presentato a fine marzo. “Il 2020 si è chiuso meglio delle previsioni” – afferma Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma – “ma dobbiamo ancora capire se qualche nodo verrà al pettine nei prossimi mesi. Per questo restiamo prudenti sulla possibilità di future ricadute”.

Temi e relatori

L’evento, seguito in diretta streaming da oltre mille persone, ha affrontato i seguenti temi, utili a fornire una panoramica aggiornata del settore immobiliare italiano, anche alla luce della crisi pandemica in corso:

  • analisi dello scenario macroeconomico;
  • overview di mercato e previsioni;
  • congiuntura immobiliare di un selezionato gruppo di mercati;
  • opportunità di mercato offerte dal Superbonus 110%.

Il quadro macroeconomico internazionale è stato descritto da Lucio Poma – Capo Economista Nomisma; Luca Dondi Dall’Orologio – Amministratore Delegato di Nomisma ha presentato l’overview di mercato e le previsioni per il 2021, mentre Elena Molignoni – Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma, ha illustrato i dati della Congiuntura immobiliare e le trasformazioni intervenute nei 13 mercati italiani di medie dimensioni oggetto del monitoraggio. Sono seguiti gli interventi di Gianluca Natalini – Manager Consulting CRIF Real Estate Services, sulla transizione verde del mercato del credito immobiliare, e di Simone Roberti – Head of Research Italy Colliers, sul Mercato corporate in Italia e in Europa.

La seconda parte dell’evento, moderata da Marco Marcatili – Responsabile Sviluppo Nomisma, ha approfondito il ruolo svolto da Nomisma Opera nell’erogazione del Superbonus 110%; il tavolo di confronto sul tema è stato allargato al punto di vista qualificato di Roberto Remondi – Senior Expert Territorial Development & Relations Commercial Banking Italy presso UniCredit, e Alessandro Hinna – Presidente Consiglio di Gestione del Consorzio Nazionale Servizi (CNS). Al riguardo, Nomisma ha recentemente firmato accordi con Unicredit e CNS per incentivare e agevolare la fruizione del Superbonus 110%.

Il contesto macroeconomico generale: alcuni confortanti segnali di ripresa – Lucio Poma

Per comprendere le dinamiche del settore immobiliare italiano e riflettere sugli ipotetici scenari futuri, è necessario partire da un’analisi del contesto macroeconomico generale. Tre gli aspetti affrontati:

  • l’anno 2020 si è chiuso meglio delle previsioni;
  • si è verificata una decisa inversione di rotta nelle aspettative;
  • la ripresa in Italia ha assunto la forma della lettera K con un contestuale aumento della povertà.

Le previsioni del Fondo Monetario stimavano per il mondo, travolto dalla pandemia, un segno negativo del PIL di -4,4%, ma il calo si è fermato a -3,4%. Per l’Italia era previsto addirittura un -10,6%, ma il Paese ha registrato un -8,9%, grazie alla manifattura che, a partire dalla fine del 2020, ha reagito meglio rispetto a quanto ci si potesse aspettare” – osserva Lucio Poma, Capo Economista Nomisma. Un segnale confortante e positivo che si riflette – come vedremo nel secondo punto – nelle aspettative future.

Se in tutto il mondo la Cina è l’unico Paese che chiude in positivo (+2,3%), la previsione sul 2021 restituisce un dato europeo molto stimolante per gli operatori: per l’Italia si prevede un +4,1%, dato migliore rispetto alla Germania (+3%), “il nostro competitor sui principali mercati, e questo non accadeva da diversi anni”.

Il secondo aspetto da valorizzare è la decisa inversione delle aspettative.  “L’andamento dei prezzi delle materie prime – petrolio e rame in primis – dopo una fase inizialmente negativa e poi di attesa, compresa fra giugno e novembre 2020, sta tornando ai livelli pre-Covid. Se il petrolio ha nuovamente prezzi così alti, significa che le imprese sono ripartite. E se il rame ha raggiunto i livelli del 2012, vuol dire che la manifattura nel mondo ha reagito. L’andamento dell’oro è la “cartina al tornasole”: tanto più insiste la crisi, tanto più la gente investe nel bene rifugio per eccellenza. Per questo il valore dell’oro, dopo il picco record raggiunto nell’agosto del 2020, con oltre 2000 dollari, ha iniziato la discesa. Questo significa che le persone hanno ricominciato a investire, a rischiare”. 

Anche la Borsa registra questo clima positivo di fiducia: continua l’ascesa del Dow Jones, dopo la grande caduta del febbraio 2020, che oggi oltrepassa il livello pre pandemia, e recupera il MIB italiano. Sono invece ancora preoccupanti, e non poteva essere diversamente, i dati sull’occupazione in Italia: il 2020 chiude con un saldo negativo di -444 mila unità, pari al -1,9% sull’anno.

La “K” delle diseguaglianze

Diventa a questo punto significativo esaminare la fase di uscita dalla crisi generata dalla pandemia, nella quale si assiste a un rimbalzo non univoco, esemplificato da un grafico a forma di lettera K: una parte del Paese, infatti, ha superato il momento difficile e sta ripartendo, mentre l’altra sta addirittura peggiorando la propria condizione economica. “Da un lato vediamo le imprese Controvento, i comparti top, i professionisti con skills elevate; dall’altro le imprese deboli e i comparti in crisi.
Questo fenomeno ha aumentato la povertà assoluta, soprattutto al Nord, che è passata in un anno dal 5,8% al 7,6% delle famiglie residenti. Oggi, in Italia, oltre due milioni di famiglie, quasi 6 milioni di persone, sono in condizione di povertà assoluta.
In definitiva, la manifattura è ripartita forte, le aspettative per il 2021 ci sono, ma il Paese è fortemente diviso”
– conclude Lucio Poma.

Overview del mercato immobiliare e scenari previsionali – Luca Dondi

A fronte di un forte calo del PIL (-8,9%) su base annua e di un peggioramento del clima di fiducia quasi immediato, si registra dall’altra parte la pressoché invarianza delle intenzioni d’acquisto immobiliare, rivelatesi quasi immuni rispetto a un contesto particolarmente penalizzante. Probabilmente le famiglie italiane hanno tuttora una percezione diversa della situazione economica generale del Paese e delle ricadute sui propri bilanci familiari” – osserva Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma.  

Ci troviamo del resto all’interno di un contesto nel quale operano tuttora forme di sostegno alle famiglie e alle imprese, “forse tardive, forse inadeguate, ma sufficienti per attenuare la percezione di un quadro economico generale molto negativo”. Assistiamo, dunque, a una discrasia fra la situazione economica, oggettivamente difficile, e le sue ricadute sui bilanci delle famiglie, attenuate dai provvedimenti di sostegno adottati dal Governo. Questo, probabilmente, è uno degli elementi che ha favorito il mantenimento su livelli elevati delle intenzioni di acquisto, anche in una fase storica di straordinaria difficoltà come l’attuale.

Gli altri soggetti coinvolti – operatori economici e istituti di credito – non possono ritenersi altrettanto inconsapevoli ed è proprio la loro fiducia nella ripresa il tratto più sorprendente, che ha contribuito ad alimentare l’eccessiva esuberanza del settore immobiliare nel 2020, nonostante alcuni segnali d’allarme già avvertiti dalle banche. “Il risultato di queste dinamiche sul settore immobiliare è sorprendente: -7,7% di compravendite residenziali nel 2020, con un recupero consistente nella seconda parte dell’anno, è un dato migliore delle previsioni. Si dava più credito ai fattori di condizionamento macroeconomico e, invece, hanno vinto retaggi che spingono le famiglie all’acquisto e le banche a sostenere questa propensione, confidando sulla capacità di recupero della nostra economia”.

La domanda si sposta in periferia e nelle località secondarie

Un altro elemento degno di nota è lo spostamento della domanda verso le località secondarie; non solo per le migliori condizioni economiche di ingresso, ma anche per un retaggio di solidità e di sicurezza dell’investimento immobiliare radicato nelle percezioni delle famiglie.

Un acquisto che non è necessariamente una ricerca di redditività, ma appunto la ricerca di un bene rifugio laddove la ricchezza è immutata. “Abbiamo rilevato dati di redditività più contenuti. Siamo in una fase di flessione dei prezzi, soprattutto nelle grandi aree, che spesso anticipano le tendenze del mercato che poi si riversano in tutte le altre città. Quindi, fra le principali ragioni che hanno indotto un acquisto immobiliare nel 2020 è prioritaria, in un momento di forte incertezza, la salvaguardia del capitale rispetto alla redditività dell’investimento”.

La diffusione del digitale modificherà gli spazi fisici delle attività commerciali e direzionali?

Nel corso del 2020 le abitudini delle persone sono profondamente mutate, è aumentata la propensione all’acquisto online e di pari passo si registra una maggiore diffusione del lavoro a distanza, in smart working. Questi aspetti sono destinati, nel lungo periodo, a stravolgere l’occupazione degli spazi fisici deputati allo svolgimento di numerose attività e le stesse dimensioni degli immobili che le ospitano. “Tutte dinamiche inarrestabili che hanno un carattere di strutturalità e che temiamo non si siano ancora riflesse sul settore immobiliare e sui valori che questo sottende” – conclude Luca Dondi.

Aspettative di mercato 2021: la qualità dell’abitare al centro della domanda – Elena Molignoni

Dopo aver esaminato l’andamento del mercato immobiliare nel 2020, l’Osservatorio si concentra sulle aspettative future, una leva determinante per comprendere e anticipare i nuovi scenari e rispondere alle seguenti domande:

  • Quali sono le aspettative degli operatori rispetto al 2021?
  • Nel corso dell’anno il mercato delle compravendite recupererà i livelli di attività persi nel 2020?

Il successivo approfondimento del Rapporto, condotto da Elena Molignoni, responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma, risponde a questo duplice interrogativo. “La risposta è in linea con il sentiment generale e rispecchia quei chiaroscuri che caratterizzano oggi l’economia generale. Il 49,8% degli operatori ritiene che nel 2021 si tornerà ai livelli pre pandemia. Ma ci sono sensibili differenze territoriali, con un ottimismo maggiore (60%) fra gli operatori del Nord Italia rispetto ai colleghi del Sud (35%)”.

Un analogo atteggiamento di prudente ottimismo affiora dalle risposte alle domande successive: per il 90,6% le abitazioni in offerta non verranno ritirate dal mercato in attesa che i prezzi risalgano; per il 68,5% l’offerta non sarà disposta a rivedere al ribasso il prezzo richiesto; per il 74,6% verranno immesse sul mercato nuove abitazioni, a seguito della riapertura dei cantieri. L’incertezza sui prezzi, a giudizio degli operatori, spinge dunque l’offerta a rimanere sul mercato. 

Ma come è cambiata la domanda al tempo della pandemia?

L’Osservatorio pone l’accento su alcuni dati che hanno modificato la composizione del mercato: fra gli aspetti principali, gli acquirenti hanno fatto un maggiore ricorso al mutuo. Inoltre, il 93,7% ha mostrato maggiore interesse per le abitazioni più grandi, con spazi verdi (il 68,9%), fuori dal Comune principale (il 64%) e performanti del punto di vista del risparmio energetico (70,5%).

La domanda sostenibile ha di fatto rimesso al centro la qualità dell’abitare, puntando su fattori come connettività, salubrità e minori costi energetici, ma sempre in contesti strutturati dal punto di vista dei servizi e dell’accessibilità”. Si spiegano così in parte i numeri del 2020, con le compravendite di abitazioni in calo del -7,7% annuo, attutito, nel secondo semestre, dai mercati di provincia, che hanno visto un incremento del 10,1%.

L’effetto trattativa sul mercato ha rallentato il calo dei prezzi delle abitazioni, che hanno subito una flessione annua compresa tra il -2,0% (mercati maggiori) ed il – 0,7% (mercati intermedi). La scarsità dell’offerta ha favorito, invece, il mantenimento del livello dei canoni, garantendo così invariato il livello dei rendimenti.

Nomisma Opera, il nuovo arranger che supporta e coordina gli operatori per l’erogazione del Superbonus 110% – Marco Marcatili

La seconda parte del Rapporto ha approfondito un tema di stringente attualità collegato al mercato delle costruzioni, delle ristrutturazioni e dell’efficientamento energetico: il SuperBonus 110%.

A che punto è il mercato del SuperBonus 110% in Italia?

Muove da questo interrogativo l’intervento di Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma e coordinatore di Nomisma Opera, il nuovo arranger che supporta e coordina a livello nazionale condomini, progettisti, imprese e banche nella gestione del complesso iter procedurale che, se correttamente gestito, può portare all’erogazione del Superbonus 110%, previsto dal Decreto Rilancio per gli interventi di riqualificazione energetica e sismica degli immobili.

Una prima risposta, non confortante, arriva dai numeri degli interventi avviati. “Al 15 marzo 2021, secondo i dati ENEA, sono appena 6.512 i cantieri inaugurati; ma quello che sorprende è che i condomini siano ancora “fermi al palo” mentre si è mosso il mercato legato agli edifici unifamiliari e alle unità immobiliari autonome” – osserva Marco Marcatili.

Inoltre, oltre un terzo degli interventi già partiti sono concentrati in tre Regioni: Veneto, Lombardia ed Emilia Romagna. Per questo motivo “la misura rischia di essere iniqua per il Paese, perché si concentra soprattutto in quelle aree dove ci sono maggiori capacità gestionali e finanziarie”.

Secondo elemento di rilievo: i cantieri attualmente cubano 670 milioni di euro dal punto di vista dei lavori, che significa 730 milioni di costo per lo Stato per la copertura degli interventi: “numeri ben lontani dai 5 miliardi che il Governo ha stanziato per sostenere il SuperBonus e dai 20 miliardi che questa misura dovrebbe costare una volta a regime”.

Terzo dato: il taglio medio degli interventi si aggira intorno ai 100 mila euro, “ma questa è una diretta conseguenza del fatto che ci stiamo concentrando sulle realtà unifamiliari, mentre i condomini sono in gran parte ancora fermi”. Ed è su quest’ultimo segmento di mercato che Nomisma Opera può offrire tutto il supporto necessario per avviare e gestire l’iter.

Una domanda potenzialmente inespressa

Esiste una domanda potenziale ancora inespressa, concentrata al momento sulle proprietà unifamiliari, che il Rapporto Nomisma ha esaminato per comprendere le ragioni di questa falsa partenza. “Abbiamo stimato che siano 10,5 milioni le famiglie interessate al SuperBonus: il 20% di queste sono già operative, ma è un parterre ancora risicato rispetto al 25% di famiglie ‘esploratrici’, che stanno valutando, raccogliendo informazioni, ma non hanno ancora deciso se partire o meno; il 55%, infine, è interessato al tema, ma è ancora fermo. Queste persone hanno senza dubbio bisogno di essere accompagnate da un arranger qualificato verso un modello corretto e un approccio sicuro all’iter” – commenta Marco Marcatili.

Oltre 7 milioni di famiglie, invece, si dicono “non interessate”, per questioni personali (39%), dubbi sulla normativa e sull’iter (29%) e problematiche condominiali (9%). Le perplessità evidenziate nei sondaggi sono diverse e mostrano una realtà nazionale ancora sfaccettata. “Il SuperBonus rischia di essere iniquo non solo dal punto di vista geografico, ma anche da quello economico e sociale, perché si concentra su fasce del Paese più equipaggiate in quanto a grado di istruzione, condizione occupazionale, età e reddito. In sintesi, la principale misura attuata dallo Stato per rilanciare il Paese dopo la pandemia potrebbe essere regressiva e non risolutiva, poiché penalizza una quota sociale delle famiglie italiane molto importante, che rischia così di restare esclusa dalla misura del SuperBonus”.

Diventa allora prezioso, in questo contesto complesso, il ruolo di Nomisma, che attraverso Nomisma Opera diventa anche soggetto che sostiene e accompagna tutti gli operatori coinvolti – famiglie, condomini, banche, imprese, professionisti ecc – per definire soluzioni operative agili e concrete.

L’Osservatorio Immobiliare di Nomisma: un quadro approfondito del mercato immobiliare italiano

L’Osservatorio Immobiliare di Nomisma fornisce agli operatori domestici ed internazionali un quadro completo ed approfondito del mercato immobiliare italiano attraverso il monitoraggio congiunturale in 13 grandi città (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino, Venezia) e in 13 città intermedie (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona).

Il rapporto, presentato in tre edizioni ogni anno (marzo, luglio e novembre), esprime valori, caratteristiche e tendenze dei mercati, volume degli investimenti e previsioni su prezzi e transazioni, rappresentando uno strumento imprescindibile per decifrare il mercato immobiliare nella sua complessità.

Per informazioni sul programma associativo si può scrivere a immobiliare@nomisma.it