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Residenze per anziani e Senior housing: due segmenti di mercato, due target di utenza

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Nel mese di settembre, si è svolto il seminario interno all’Amministrazione della Città Metropolitana di Bologna “Silver economy e senior housing nella Città metropolitana di Bologna”, durante il quale Nomisma ha presentato un’analisi sul Senior Housing in Italia, le “residenze per anziani”, illustrandone gli aspetti immobiliari, i player nazionali e internazionali, i servizi offerti e dedicando un approfondimento specifico al territorio bolognese.

Il seminario rientra nel servizio di supporto organizzativo svolto da Nomisma per conto dell’area Sviluppo Economico della Città Metropolitana, finalizzato all’attivazione del Servizio “Attrattività”.
Lo scopo dell’incontro, incentrato sul tema dell’Abitare, era quello di informare ed esplorare modelli virtuosi, che rispondessero alle esigenze e alle vocazioni del territorio e che fossero coerenti con le strategie di sviluppo sostenibile della città.

Vediamo quali sono i dati emersi dallo studio Nomisma, presentati da Elena Molignoni ed elaborati a partire dal know how maturato in seguito alle attività di advisory svolte dalla Società di ricerca per soggetti istituzionali e privati.

Senior Housing: la soluzione residenziale per anziani autosufficienti

Il Senior Housing è un servizio abitativo in locazione rivolto ad anziani autosufficienti, gestito da soggetti privati o dal privato sociale. Si tratta di residenze non medicalizzate che si interpongono fra i centri protetti e i centri diurni, pensate per favorire l’indipendenza e la socialità. Dotate di funzioni private e collettive, queste soluzioni offrono all’anziano un’assistenza leggera e sono integrate con una serie di servizi che incentivano l’aggregazione

Il Senior Housing, dunque, è una proposta che risponde efficacemente all’invecchiamento attivo, concetto che promuove l’importanza, per una persona anziana autosufficiente, di vivere la propria vita da protagonista, portando avanti progetti, attività e rapporti sociali.

Oltre all’invecchiamento attivo, che fa parte degli obiettivi dell’Agenda Onu 2030 per lo sviluppo sostenibile, le residenze per anziani toccano altri macro trend, uno su tutti il progressivo invecchiamento della popolazione: basti pensare che, in Italia, gli over 65 sono 13,8 milioni e che rappresentano il 22,8% dei cittadini. Questo format abitativo, inoltre, è in linea con il modello, tipico della sharing economy, che vede il passaggio dal concetto di “possesso” a quello di “accesso condiviso” a beni e servizi, e risponde alla necessità di investire in infrastrutture per la coesione sociale.

Senior Housing: la situazione in Inghilterra, Francia e Germania

Per comprendere meglio lo sviluppo di questo settore in Italia e capire in che direzione dovrebbe andare il Paese, Nomisma ha analizzato le proposte di tre Paesi europei che hanno visto un forte sviluppo del Senior Housing: Inghilterra, Francia e Germania

Nel Regno Unito si parla di Sheltered Housing o Assisted living: si tratta di soluzioni rivolte a persone over 65, con 80/120 unità abitative per struttura della grandezza di 60-90 metri quadrati, il cui canone medio di affitto è di 1500 euro. Queste realtà sono collocate in città medio/grandi, in centro o in zone suburbane.

In Francia abbiamo i Residence Serviced Senior, strutture dedicate agli over 70 con unità abitative di 50-60 metri quadrati: si trovano in città medio/grandi, in zone centrali e non isolate, e il canone mensile va dai 1500 ai 1700 euro.

I Betreutes Wohnen, infine, rappresentano il tipo di proposta adottata in Germania. Parliamo di abitazioni della grandezza di circa 50 metri quadrati, destinate a persone con più di 75 anni, che sorgono vicino al centro e che presentano un canone di locazione del 20% più alto rispetto a quello di un appartamento tradizionale.

Residenze per anziani: quali proposte in Italia?

L’offerta di abitazioni per anziani nel nostro Paese è riconducibile alle strutture pubbliche o sussidiate, in cui hanno un ruolo centrale gli enti pubblici, le organizzazioni del terzo settore e gli enti religiosi. Queste realtà devono rispettare delle condizioni strutturali minime, stabilite da norme nazionali, regionali e locali, e gli utenti partecipano alla spesa sulla base di indicatori reddituali.

L’altra tipologia, che possiamo definire “emergente” è quella del Senior Housing, abitazioni che si caratterizzano per l’offerta di servizi comuni e/o personalizzati di supporto alle esigenze abitative, la presenza di aree comuni che favoriscono la socializzazione, la vicinanza o l’accesso facilitato a strutture ospedaliere o ambulatoriali, e la possibilità di usufruire di servizi alla persona su base individuale.

Canoni d’affitto del Senior Housing in Italia

In merito ai costi di locazione delle “abitazioni per anziani”, Nomisma ha esaminato quattro casi nelle città di Bologna e Milano, riferiti a due tipologie di soggetti differenti: la prima è rappresentata dalle cooperative e dalle ASP (Aziende pubbliche di servizi alla persona), mentre la seconda da soggetti privati.

Le cooperative e le ASP, che offrono una componente di servizi “essenziali”, grazie ai convenzionamenti e alla copertura della retta mensile per gli utenti totalmente a carico del Comune, riescono a contenere i costi di locazione. I soggetti privati, invece, offrono servizi più strutturati e articolati che garantiscono un ritorno economico dalla gestione delle strutture.

Un settore che attira gli interessi degli investitori privati

In Italia  le prospettive di investimento del capitale privato nel Senior housing sono in crescita, in particolare perché:

  • la percentuale di popolazione anziana sta aumentando in tutta Europa e, allo stesso tempo, si riducono i nuclei familiari: questo genera una crescita di domanda di servizi e soluzioni abitative per le persone anziane;
  • l’investimento risponde a strategie di diversificazione degli assets;
  • è un segmento anticiclico, perché non strettamente legato alla congiuntura economica, e di medio-lungo periodo, quindi capace di assicurare una redditività stabile nel tempo.

Su quali format si concentrano gli investitori in Italia?

Dalla ricerca Nomisma emerge che, in Italia, gli investimenti privati nel Senior Housing si concentrano su una tipologia di format che presenta le seguenti caratteristiche: 

  • le strutture prevedono 180/200 appartamenti – principalmente bilocali – della grandezza di 50-60 metri quadrati;
  • circa il 10% delle superfici è dedicata a spazi comuni;
  • gli edifici si trovano nelle città capoluogo di regione o di provincia, in zone centrali e a 10-15 chilometri di distanza dalla residenza abituale;
  • le abitazioni si rivolgono a utenti con un reddito annuo medio di 20 mila-30 mila euro e comprendono sia servizi di base (reception h24 e accesso a strutture comuni quali bar, ristorante, sala lettura e TV, palestra, piscina, ecc.), sia servizi opzionali (cura della casa e della persona, ristorazione, animazione, sicurezza, trasporto, ecc.).

Esempi di investimenti privati in Italia

Lo studio di Nomisma ha quindi preso in esame l’esempio di due investitori stranieri, presenti in questo segmento di mercato in Italia, ovvero Korian e Domitys, illustrando il loro tipo di offerta:

  • Korian propone una tipologia di edificio dotato di spazi comuni quali soggiorno/terrazza attrezzata a verde, ristorante, caffetteria, area benessere e palestra. La struttura, dedicata a persone autosufficienti o parzialmente autosufficienti con più di 65 anni, prevede alloggi per un uso breve o temporaneo (ad esempio per visite a parenti, degenza post ospedaliera, ecc.), usufruisce dei servizi socio- sanitari offerti dalla RSA che solitamente è prossima alle residenze.
  • Domitys offre strutture che presentano dai 110 ai 140 appartamenti, principalmente bilocali, con servizi quali reception h24, accoglienza, sorveglianza, accesso alle aree comuni, attività di animazione, merenda, ma anche servizi à la carte come fisioterapista, parrucchiere, ristorazione, bar, pulizia, ecc. Il target di utenza è  sempre anziani con più di 65 anni autosufficienti o parzialmente autosufficienti.


Quarto Verde a Bergamo: un esempio di Senior Housing che ricalca il modello adottato all’estero

Quarto Verde a Bergamo, è l’intervento realizzato da un investitore straniero in Italia (Domitys) riconducibile al format diffuso in altri Paesi europei. 

Questo complesso residenziale offre all’ospite la possibilità di vivere autonomamente la propria vita, grazie ad adeguate sistemazioni indipendenti dotate di tutti i comfort (da monolocali a trilocali) e, allo stesso tempo, di godere dei vantaggi di vivere in comunità, data la presenza di ampi spazi condivisi. In particolare, grazie alle aree in comune, i residenti beneficiano di oltre 50 attività al mese, sia di tipo fisico che ludico.

Nel canone d’affitto, pari mediamente a 1500 euro, sono compresi i servizi di base, dall’accoglienza 7 giorni su 7 alle attività e animazioni, a cui si possono aggiungere pacchetti di servizi, a fronte di una spesa incrementale.

Residenze per anziani: focus sulla Città Metropolitana di Bologna

Come anticipato, lo studio di Nomisma ha dedicato un focus particolare all’offerta di residenze per anziani nella Città Metropolitana di Bologna per capire quali siano le iniziative in essere e le prospettive future.

Innanzitutto, l’analisi illustra che il PUG (Piano Urbanistico Generale), attualmente in fase di osservazioni e proposte in vista della sua adozione, intende regolamentare e favorire il Senior Housing inteso come modalità abitativa rientrante nell’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) convenzionata, destinata ad anziani autosufficienti, attraverso l’individuazione di incentivi tributari da applicarsi alle superfici realizzate per la locazione a lungo termine, così come favorire interventi di riuso e rigenerazione urbana destinati alla locazione promuovendo iniziative attraverso l’impiego di risorse proprie (anche in termini di patrimonio disponibile) o derivate da finanziamenti dedicati da parte dello Stato o dell’Unione Europea.

Attualmente, in città, sono presenti soluzioni che si avvicinano al format del Senior Housing, ossia i cosiddetti “alloggi protetti”. Nello specifico, l’analisi porta questi esempi:

  • Appartamenti gestiti dalla Cooperativa Sociale CADIAI, caratterizzati da un’attenta progettazione degli spazi per facilitare l’accesso all’alloggio e dalla dotazione di spazi aggregativi anche in autogestione (ad esempio l’area verde, l’orto, ecc.).
  • Cooperativa Risanamento che mette a disposizione alloggi per anziani in condomini multigenerazionali, spazi per lo svolgimento di attività sociali in autogestione e spazi per attività di servizio e di assistenza.
  • ASP Città di Bologna che offre appartamenti con spazi di socialità, presidiati h24, con la possibilità di usufruire di servizi socio-sanitari grazie alla vicinanza a RSA o a Centri Diurni.

Quali sono le leve su cui puntare in Italia per incentivare il Senior Housing?

Come abbiamo detto, in Italia il Senior Housing è ancora in via di sviluppo. D’altra parte, si tratta di un settore strategico, a cui le Amministrazioni Pubbliche stanno guardando, perché in grado di portare benefici su più fronti:

  • Sul piano sociale crea una filiera innovativa di sostegno alla persona e risponde al problema dell’isolamento.
  • Sul piano ambientale offre l’opportunità di riconvertire e rigenerare immobili/aree dismesse, e di dotare il territorio di un’infrastruttura sociale.
  • Sul piano economico attrae investimenti, genera occupazione, innova le professionalità esistenti e favorisce la formazione di reti e consorzi di imprese.

Data questa premessa, dunque, quali sono le leve su cui le Amministrazioni dovrebbero spingere per promuovere il Senior Housing?
Nomisma – in virtù del rapporto di consulenza strategica e organizzativa in essere con la Città Metropolitana di Bologna – suggerisce di agire:

  • sulla leva urbanistica, inserendo la categoria funzionale nel Regolamento Edilizio, introducendo forme di premialità e promuovendo interventi di riuso e rigenerazione destinati alla locazione;
  • sulla contribuzione pubblica, attraverso l’impiego di risorse derivanti dal patrimonio pubblico disponibile;
  • sull’informazione, sensibilizzando e informando la domanda potenziale.

Nell’ambito del Servizio di consulenza strategica e organizzativa, Nomisma si occupa di assistenza tecnica alla Pubblica Amministrazione, per la progettazione e la valutazione di programmi, piani e azioni di attrattività di investimenti sul territorio. 

Sul fronte dei Privati, offre un servizio di advisory nella fase di scouting, per valutare le pre-condizioni territoriali per sviluppare Piani di investimento, ed un servizio di consulenza strategica, per valutare il posizionamento di mercato e la sostenibilità economica di una nuova offerta abitativa.

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