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Il senior housing in Italia: numeri e prospettive dei modelli residenziali per la terza età

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Il concetto di senior housing

Stando alle ultime rilevazioni, l’attuale invecchiamento della popolazione mondiale rappresenta un fenomeno senza precedenti. Secondo quanto riportato da Nomisma (elaborazioni su dati Eurostat), in Europa, la percentuale degli over65 sul totale della popolazione passerà dal 19,7% del 2018 al 29,1% nel 2060.

In Italia, la quota di over 65 sarà del 34,3% nel 2060 (era il 22,6% nel 2018). Crescerà anche il numero dei «grandi vecchi» (gli over 80), che nel 2060 rappresenteranno il 16,1% della popolazione italiana, rispetto al 7% del 2018.

A fronte di queste dinamiche, in futuro si rivelerà cruciale, nonché strategico, riuscire a dare una risposta al fenomeno dell’invecchiamento attivo. Questo presuppone che l’anziano rimanga il più a lungo possibile responsabile della propria vita, e che sia inserito in una rete di relazioni, progetti e attività che gli consentano di sentirsi ancora protagonista della sua quotidianità, dando anche un contributo attivo alla crescita dell’economia e alla società.

Fatte queste premesse, una risposta alle esigenze abitative dei nuovi over 65 proviene dal senior housing. La formula del senior housing, che si rivolge ad anziani autosufficienti proprio con l’obiettivo di promuovere l’invecchiamento attivo, prevede un sistema di alloggi indipendenti organizzati intorno a una serie di servizi comuni. Si tratta di immobili dotati di funzioni private e collettive in grado di coniugare le esigenze di indipendenza della persona con quelle di socialità e prima assistenza.

Un sistema che si distingue dalle soluzioni classiche dell’abitare per l’accesso a spazi comuni (ristoranti, biblioteche, palestre, ecc.) e per la possibilità di godere di alcuni servizi “dedicati”.

trend dati demografici popolazione europea

Il punto di vista degli investitori sul senior housing

Gli investitori vedono ampie possibilità di crescita per il segmento senior housing per diversi motivi:

  • innanzitutto, all’aumento della popolazione anziana in tutta Europa si accompagna una riduzione dei nuclei familiari e, di conseguenza, una domanda crescente di servizi e soluzioni abitative per questa fascia di popolazione;
  • risponde a strategie di diversificazione degli assets;
  • è un segmento anticiclico, cioè diretto a un bisogno essenziale non strettamente correlato alla congiuntura economica ma ai trend demografici;
  • si tratta di una tipologia di investimento di medio-lungo periodo che consente una redditività stabile nel tempo. La garanzia deriva anche dalla possibilità di poter offrire prodotti diversificati e sempre più personalizzati: dall’abitazione in affitto che rispetta alti standard di confort e sicurezza, alla soluzione abitativa che prevede anche servizi di assistenza;
  • la possibilità di intercettare segmenti di domanda che mostrano buone capacità di spesa.

Il senior housing e l’esperienza europea

Secondo i dati Nomisma, in Europa, il volume transato nel settore del senior housing & care home si è attestato nel terzo trimestre del 2019 a 5,6 miliardi di euro. Rispetto al totale degli investimenti corporate, stimati in 192 miliardi di euro, questo settore rappresenta, nel Vecchio Continente, il 2,9% del totale transato.

I paesi che hanno registrato il volume più alto di investimenti nel settore sono: il Regno Unito (2,2 miliardi di euro di investimenti, pari al 6,1% del totale investito), la Germania (927 milioni di euro, pari all’1,9%), la Svezia (522 milioni di euro, pari al 4,8%) e la Francia (414 milioni di euro, pari all’1,9%).

In Italia, sono stati investiti nel settore 149,5 milioni di euro, pari al 2,1% del totale investito.

investimenti nel senior housing

Per inquadrare il fenomeno e individuare una possibile strada italiana, Nomisma ha analizzato i modelli presenti nei tre paesi europei dove il senior housing ha raggiunto la sua massima diffusione: il Regno Unito, la Francia e la Germania.

Nel Regno Unito, le soluzioni abitative per la terza età si articolano in quattro tipologie di strutture. La prima è l’Age restricted housing, ossia abitazioni situate in zone residenziali e destinate esclusivamente agli over 55. La seconda tipologia, che è anche quella più diffusa, è lo Sheltered housing, ovvero residence per anziani dotati di spazi comuni che offrono servizi minimi di hospitality e assistenza. Vi è poi l’Assisted living o Extra care, un tipo di struttura simile allo Sheltered housing, nella quale i servizi di assistenza sono garantiti da operatori in loco. Infine, i cosiddetti Retirement villages o Continuing care retirement communities, che riprendono il modello dell’Assisted living prevedendo al loro interno una casa di riposo per ospiti che richiedono assistenza continuativa e specializzata.

La Francia si caratterizza per una maggiore segmentazione dell’offerta sulla base di diverse fasce di prezzo. Il primo modello è quello dei Residences serviced senior, alloggi indipendenti di varie dimensioni che offrono l’accesso a spazi comuni e a diversi servizi. Vi sono poi i Villages senior, ossia condomini di singoli appartamenti che prevedono anch’essi alcuni spazi comuni per favorire la socialità. In questo caso, gli abitanti possono scegliere se acquistare o affittare l’abitazione e possono beneficiare di servizi a’ la carte e della sicurezza garantita da uno spazio chiuso. Infine, l’ultimo modello francese è quello degli Immeubles, soluzioni abitative simili al Village senior a prezzi più contenuti.

Il sistema tedesco, molto ampio e articolato, può contare su alcuni programmi di supporto promossi dal governo per far fronte ai costi pubblici per la cura degli anziani (la Germania presenta una delle percentuali più alte d’Europa di anzianità).

La prima tipologia di soluzione abitativa è quella dei Barrier Frei, ovvero “case senza barriere” adatte a persone autonome ma con ridotte capacità motorie. Seguono i Betreutes Wohnen, ovvero complessi residenziali che offrono anche servizi di hospitality. Una terza soluzione è rappresentata dal Mehrgenerationenhaus, ovvero appartamenti che prevedono servizi per diversi target (over 65, studenti, persone sole, ecc.). Infine, i Pflegeheime o Altenheim, le case di riposo che offrono servizi di assistenza specializzati e continuativi.

Il senior housing in Italia. Perché c’è ancora molto da fare

Rispetto all’Europa, e in particolare rispetto ai paesi del Nord, l’Italia è ancora molto indietro nello sviluppo e nell’offerta di soluzioni abitative in linea con le esigenze della popolazione anziana.

Il motivo di questo ritardo, che non riguarda esclusivamente il senior housing ma investe il mercato immobiliare italiano a 360 gradi, risiede in gran parte nella scarsa capacità di innovazione degli operatori del settore. Questo, nonostante l’ingresso nel nostro mercato di operatori internazionali che, da alcuni decenni, contribuiscono a innovare il modo di interpretare e rispondere alle esigenze abitative. Se fino a poco tempo fa, infatti, il prodotto immobiliare veniva principalmente pensato per le famiglie, oggi si cominciano a considerare diversi tipi di target (giovani coppie, studenti, anziani, lavoratori in mobilità, ecc.) ai quali destinare soluzioni diversificate. Queste soluzioni richiedono, però, la presenza di operatori immobiliari che, oltre a essere in grado di presentarle ed offrirle, sappiano anche gestirle in toto, facendosi carico, non solo dei tradizionali servizi di facility ma anche della gestione sociale.

La via italiana al senior housing

Mentre, come abbiamo visto, in paesi come il Regno Unito, la Germania e la Francia, il settore immobiliare per la terza età è in forte espansione, in Italia si tratta di un mercato ancora in fase di avvio.

Prima di tracciare una possibile via italiana al senior housing, dobbiamo fare tre premesse:

  • nel nostro paese, l’80% degli anziani vive in case di proprietà (parliamo di circa 10 milioni di persone). Non si tratta però di case nuove: il 70% delle abitazioni ha più di 50 anni, nel 20% dei casi sono ancora più vecchie, nel 7% dei casi non c’è l’impianto di riscaldamento. Inoltre, il 76% delle abitazioni di proprietà di anziani è privo di ascensore (Auser, AeA 2015);
  • l’evoluzione demografica della componente anziana è in forte crescita, soprattutto dei grandi anziani.
  • l’esigenza di limitare il ricorso al ricovero nelle case di cura o RSA sia per contenere la spesa pubblica e sia per favorire l’invecchiamento attivo della popolazione.

Detto questo, la via italiana al senior housing che Nomisma monitora, sta assumendo queste caratteristiche:

  • il bilocale di circa 50-60 mq sembra è la tipologia abitativa prevalente;
  • una quota di residenze (10-15%) è destinata ad un uso temporaneo (post-ricoveri, soggiorni di familiari,..);
  • la localizzazione delle strutture vede privilegiate le città capoluogo di regione o provincia e, al loro interno, i quartieri centrali;
  • circa il 10% delle superfici è destinato a spazi comuni;
  • il reddito annuo medio degli utenti si aggira tra i 20.000-30.000 euro;
  • sono offerti servizi di base (reception 24/7, accesso libero a piscina, palestra e ristorante) e servizi opzionali (la cura della casa, l’assistenza, il trasporto, ecc.).

Come Nomisma rileva, questo settore vedrà un importante sviluppo nei prossimi anni in Italia, a favore di investitori e dell’elevato numero di potenziali utenti. Il senior housing, infatti, può rappresentare una valida risposta alle esigenze abitative della popolazione che invecchia.Proponendo soluzioni atte a migliorare la qualità della vita dei senior (e dei loro famigliari) e ritardando o riducendo le necessità di cure sanitarie o ospedaliere, può favorire anche una notevole riduzione della spesa pubblica (o di quella privata a carico del singolo utente).