rapporto sul mercato immobiliare Nomisma

Presentati i dati del 2° Rapporto sul mercato immobiliare Nomisma: analisi dello scenario e prospettive

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Le compravendite di abitazioni subiranno un calo di circa il 18% nel corso del 2020, passando da 603 mila a 494 mila: è questo il quadro che si ricava dal 2° Rapporto sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma e presentato mercoledì 22 luglio in diretta streaming.
Il trend negativo sarà tanto forte da ripercuotersi anche sul 2021, almeno per i primi mesi dell’anno. Tuttavia, dai dati dell’Osservatorio, emerge che le famiglie italiane non sono ancora totalmente consapevoli delle ripercussioni che questa crisi avrà sulla loro capacità di spesa e quindi anche sulla propensione all’acquisto di un’abitazione, come già evidenziato lo scorso maggio nel corso dell’evento di presentazione del 13° Rapporto sulla Finanza Immobiliare.

Presentazione del 2° Rapporto sul Mercato Immobiliare

Il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma ha analizzato lo scenario macroeconomico e l’impatto dell’emergenza Covid-19 sul mercato italiano e internazionale, concentrandosi sulle previsioni relative all’andamento del mercato immobiliare nel nostro Paese e illustrando la congiuntura di un selezionato gruppo di mercati (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino). Gli approfondimenti proposti hanno riguardato l’andamento del mercato corporate in Italia e in Europa e le novità delle guide linee EBA nelle valutazioni immobiliari.

Ad illustrare un programma così ricco ed articolato sono stati Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore Delegato di Nomisma e Responsabile scientifico dell’Osservatorio immobiliare, Lucio Poma, Capo economista Nomisma, Elena Molignoni, Responsabile BU Immobiliare e Strategie Urbane Nomisma, Giulio Pascazio, AD Unicredit SubitoCasa, Simone Roberti, Head of Research Italy Colliers e Gianluca Natalini, Manager Consulting CRIF Real Estate Services e

Lo scenario macroeconomico: Lucio Poma

Il quadro internazionale è molto più articolato del solito, per via degli eventi di questi ultimi mesi: il dato più importante, ha sottolineato Lucio Poma, capo economista di Nomisma, riguarda l’andamento dell’economia mondiale, con stime previste in continuo aggiornamento e condizionate dall’incertezza sulle previsioni future.
A livello macroeconomico, il rallentamento è globale e a fare la differenza rispetto alla crisi del 2008 è la situazione della Cina che, pur registrando un tasso di crescita positivo, ha comunque perso 5 punti percentuali di crescita del Pil.

Un altro indicatore molto importante per la valutazione di quanto sta accadendo a livello macroeconomico nel mondo è l’andamento dei prezzi di petrolio, rame e oro. Il prezzo del rame è considerato, infatti, un anticipatore delle aspettative delle imprese: un andamento negativo riflette infatti prospettive di contrazione, viceversa la crescita del suo valore esprime un recupero dell’attività industriale.

L’oro è considerato, invece, un bene di rifugio e, come atteso, il suo prezzo sale nei momenti di crisi. Se guardiamo a quanto accaduto negli ultimi mesi, vedremo che a gennaio 2020, la discesa del petrolio è stata accompagnata da quella del rame, mentre l’oro era già in salita e ha continuato a crescere anche nei mesi seguenti (quando anche il rame si era ripreso). La conclusione che si può trarre da questo andamento prende in considerazione anche il rapporto Dow Jones/Oro: il prezzo dell’oro in salita e il contestuale calo dei valori della borsa indicano, infatti, una forte avversione al rischio, in contrasto con ciò che abbiamo appena ricordato a proposito del rame.

Per provare a spiegare questa duplice tendenza, apparentemente in contrasto, Poma ha affermato che un’ipotesi plausibile è rappresentata dalla variabile Covid: l’arrivo della pandemia, del tutto imprevedibile, ha modificato le dinamiche del mercato al punto da far coesistere le aspettative di crisi e quelle di ripresa, facendo sì che il prezzo dell’oro e del rame salgano contemporaneamente. Le notizie sulla diffusione del virus, inoltre, così come quelle sull’eventualità di un vaccino, influenzano l’andamento della Borsa in un senso o nell’altro.

L’Italia in deflazione

Dopo aver analizzato l’andamento globale, vediamo ora il contesto economico del nostro Paese. Come conseguenza del crollo del prezzo del petrolio, l’Italia si trova oggi in deflazione. Poma ha sottolineato la pericolosità di questa “trappola”, che agisce sulle aspettative dei consumatori e li porta a rimandare gli acquisti importanti come l’automobile o la casa, in previsione di un ulteriore abbassamento dei prezzi nell’immediato futuro. In questo modo, però, i consumi restano fermi.

Per comprendere cosa sta accadendo, è importante analizzare anche il clima di fiducia di imprese e consumatori: secondo i dati Nomisma a disposizione, in Italia c’è un atteggiamento ancora positivo delle famiglie, a differenza di quanto accade per le imprese. In questo scenario, però, emerge un elemento che fa ben sperare per il futuro: c’è un gruppo di imprese con un forte livello di innovazione, che saranno fondamentali per la ripresa e che sono state protagoniste dell’evento “Controvento: il Paese in realtà non è fermo” dello scorso maggio. All’interno di queste aziende “controvento” lavorano risorse umane, giovani brillanti e preparate, su cui bisogna puntare: se queste “nuove leve” riusciranno a intravedere un futuro, potranno anche pensare di fare dei passi importanti come ad esempio l’acquisto di una casa, supportando la ripartenza del settore immobiliare.

Overview di mercato e previsioni: Luca Dondi

L’andamento economico dell’Italia è negativo: il Paese, infatti, resterà in deflazione e il PIL scenderà sia quest’anno che nel 2021, come ha evidenziato Luca Dondi Dall’Orologio: “perderemo in un anno quello che abbiamo perso tra il 2007 e il 2013, una cifra impressionante”.

Ci sarà anche un peggioramento dal punto di vista occupazionale, che ancora non è evidente, ma sarà manifesto nei prossimi mesi: sono tutti elementi di carattere “macro” che ricadranno sulle dinamiche familiari e influenzeranno stili di vita e abitudini di consumo degli italiani. Le conseguenze di questo scenario, però, non sono ancora del tutto state comprese dalle famiglie, dal momento che il clima di fiducia personale è ancora positivo, come se ci si sentisse “al riparo” rispetto a quanto sta accadendo. Questo “difetto di consapevolezza” ha spinto Nomisma a compiere stime e valutazioni diverse rispetto alle precedenti edizioni del Rapporto sul mercato Immobiliare. Nell’Osservatorio, infatti, è stato introdotto un sistema di ponderazione delle manifestazioni di interesse all’acquisto immobiliare: per avere un quadro attendibile della situazione è infatti necessario valutare la sostenibilità di tali intenzioni, anche alla luce di un atteggiamento delle banche che sarà più selettivo e di un mercato con tassi di interesse molto favorevoli.

La capacità di rimborso si è imposta come indicatore sempre più importante per gli istituti bancari: ha senso, perciò, analizzare le reali condizioni di sostenibilità rispetto alle intenzioni di acquisto delle famiglie. I dati dell’Osservatorio di Nomisma prevedono per l’anno in corso un forte deficit rispetto all’erogazione dei mutui; lo scenario “base” prevede una contrazione del 18%, mentre per gli scenari estremi le percentuali sono rispettivamente -12,6% e -24,3%. Anche il 2021 sarà un anno negativo: lo scenario “soft” prevede una contrazione nella prima parte dell’anno del 6,5% mentre nello scenario “hard” del 16,6% e in quello “base” dell’11,5%. Alla base della flessione si colloca il mancato rispetto dei criteri di selezione di una quota non trascurabile della domanda potenziale.

Per Nomisma – nella seconda parte di quest’anno e nel 2021 – sarà la componente di domanda con autonomia reddituale e patrimoniale a trainare il mercato della compravendita; nel 2022 la crescita dovrebbe proseguire, senza tuttavia recuperare i livelli pre Covid.

Meno di 500 mila compravendite residenziali nel 2020

Alla luce della situazione dovuta alla pandemia Covid-19, Nomisma ha delineato 3 diversi scenari di evoluzione del contesto macroeconomico e del mercato immobiliare italiano: “base”, “soft” e “hard”, come aveva già fatto nel 1° Rapporto sul mercato editoriale 2020, presentato a marzo, quindi in piena emergenza Covid. Secondo lo scenario base, le compravendite per il mercato immobiliare residenziale dovrebbero attestarsi al di sotto delle 500 mila unità, passando dalle 603 mila transazioni del 2019 alle 494 mila del 2020 (-18%). Tale risultato può oscillare tra 471 mila (-22%) e 518 mila compravendite (-14,1%), a seconda che si consideri lo scenario più avverso o lo scenario più favorevole. Tutti e tre gli scenari prevedono che nella seconda parte dell’anno in corso il mercato rimanga debole.

Ma la vera sfida sarà il 2021, sebbene le previsioni indichino un trend di lieve miglioramento. Lo scenario “soft” dell’Osservatorio prevede infatti un recupero delle transazioni già nella prima parte del prossimo anno: le compravendite potrebbero risalire fino a 537 mila. Nelle previsioni meno ottimistiche, invece, anche il 2021 non vedrà una sensibile ripresa.

In calo i prezzi nel settore immobiliare

I mercati immobiliari di tutte le città subiranno una riduzione dei prezzi a consuntivo del 2020. Nello scenario “base” le variazioni annuali sono del -2,6% nel segmento abitativo, del -3,1% in quello direzionale e del -3,2% nel commerciale; nello scenario “hard” si attestano attorno al -4% in tutti e tra i segmenti monitorati. A livello residenziale il driver che guiderà gli acquisti sarà quello economico, poiché le altre esigenze – come la presenza di terrazzi, balconi o spazi di ampie metrature – seppur emerse con forza a seguito della “reclusione” del lockdown, dovranno rimettersi alle possibilità materiali delle famiglie.

Sarà Milano a evidenziare un andamento deflattivo più contenuto tra tutte le 13 grandi città monitorate, con un ritorno a tassi di variazione positivi già a partire dal 2021, nelle ipotesi di scenario “base”. Considerando invece lo scenario più favorevole, i prezzi a Milano torneranno a crescere già a partire dalla seconda metà del 2020 recuperando i cali della prima parte dell’anno.

Oltre a Milano le città che presentano i cali più contenuti sono Firenze, Padova e Bologna, cui si aggiungono Venezia e Palermo limitatamente agli immobili d’impresa. I cali più accentuati sono previsti a Catania, Bari e Roma, mentre Torino e Napoli mostrano performance particolarmente negative nel segmento non residenziale.

Un nuovo flusso di capitali?

La risalita degli investimenti dei prossimi anni potrebbe scaturire da una ricomposizione del mercato a favore di categorie finora sottorappresentate. L’entità dei cambiamenti in atto impone cautela, per questo, come afferma Luca Dondi “uno scenario più credibile potrà essere tracciato solo al termine di questo anno. Fino ad allora non si potrà fare altro che sperare che una propensione spesso acritica e incondizionata all’investimento immobiliare salvaguardi il settore da un tracollo che, dai responsi dei modelli previsionali, appare inevitabile”.

Riguardo al settore delle costruzioni, Nomisma stima che per il 2020 vi possa essere una flessione dei capitali investiti tra i 9 e i 16 punti percentuali a seconda dello scenario.

Elemento determinante – per il centro studi bolognese – risultano essere le misure d’incentivazione varate dal Governo: l’Ecobonus rappresenta un provvedimento che non ha precedenti ma “l’incognita è rappresentata dal grado di penetrazione di questa misura legato non solo al livello di adesione della domanda, ma anche alle procedure burocratiche necessarie per accedere a tali incentivi”.

Investimenti immobiliari corporate quasi dimezzati

Un discorso a parte riguarda gli investimenti corporate, che si sono ridimensionati, con un approccio attendista: il calo è avvenuto soprattutto nel nostro Paese, nel primo semestre del 2020, mentre in Europa è stato meno evidente. Nomisma prevede per il 2020 un calo significativo, che porterà il mercato ad attestarsi sui 6-7 miliardi, ma con una prospettiva di rimbalzo. In termini di composizione, si potrebbero verificare cambiamenti importanti: alcuni settori oggi più esposti alla crisi, potrebbero tornare a essere oggetto di interesse nei prossimi mesi. “Oggi possiamo delineare un’evoluzione che però andrà riesaminata nella seconda parte dell’anno”, ha specificato l’AD di Nomisma.

Simone Roberti, Head of Research Italy Colliers, commentando l’andamento del mercato corporate, ha evidenziato che il fattore che maggiormente influenzerà i mercati è rappresentato dalla dipendenza dai capitali internazionali, segnalando che i Paesi più “indipendenti” saranno quelli che si riprenderanno più facilmente. Ma ci saranno molti fattori da tenere in considerazione: “stiamo riscoprendo le città sotto una luce diversa e questo influenzerà l’allocazione degli investimenti corporate”.

La tendenza al lavoro da casa si rifletterà, ad esempio, sul segmento degli uffici: negli open space c’era la necessità di assegnare pochi metri quadri a ogni impiegato, ma potrebbe non essere così nel post-Covid. Un’altra considerazione riguarda gli spazi flessibili, sia in Europa che in Italia, non più concentrati nelle aree del centro città; tuttavia, le situazioni che si andranno a creare nei prossimi mesi saranno numerose e diverse, caratterizzate anche dagli spostamenti di molti lavoratori che hanno la possibilità di vivere, almeno per alcuni periodi, fuori dai centri urbani, con impatti diversi anche a livello ambientale.

Congiuntura immobiliare di un selezionato gruppo di mercati – Elena Molignoni

L’intervento di Elena Molignoni, Responsabile BU Immobiliare e Strategie Urbane Nomisma, è partito da una importante premessa: ogni analisi del contesto immobiliare non può prescindere dallo scenario entro cui operano famiglie e imprese, poiché la ripresa è condizionata dall’incertezza che frena le decisioni di entrambe. A questo proposito, è utile evidenziare quanto emerge dai dati dell’Osservatorio: tra le famiglie consumatrici, quelle che riescono a risparmiare sono il 12,5% – una conseguenza dei mesi di lockdown – ma tra loro la maggior parte (il 46,8%) tende ad accumulare, non a investire. Nell’ultimo trimestre, inoltre, c’è stato poi un calo del reddito lordo disponibile: ciò significa che il potere d’acquisto delle famiglie si è ridotto e che una fascia della popolazione, come giovani e precari, è a rischio di impoverimento.

Per quanto riguarda le imprese, il dato rilevante riguarda la debolezza economica: la condizione di fragilità si traduce nella reticenza da parte delle banche ad aprire nuove linee di credito. Non a caso, infatti, soprattutto per quanto riguarda le imprese piccole, la mancanza di liquidità rappresenta un elemento di preoccupazione, aggravata dall’emergenza Covid. Per far fronte a questa situazione, le piccole imprese temono di dover ridurre il numero di dipendenti, mentre per quanto riguarda le medio-grandi si parla di riorganizzazione degli spazi di lavoro e dei processi, così come di accelerare la transizione al digitale.

Indebolimento della domanda immobiliare

Tra i settori maggiormente colpiti, c’è quello dei servizi immobiliari, che ha denunciato una forte contrazione reddituale. Gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma ritengono che le perdite saranno riassorbite entro l’inverno del 2020, mentre secondo altri ciò avverrà entro il 2021-22. L’indebolimento della domanda immobiliare è trasversale e coinvolge il segmento residenziale, degli uffici e commerciale, sia per gli acquisti che per le locazioni. Gli indicatori che ci consentono di analizzare la situazione sono i prezzi di compravendita in leggero calo, i tempi medi di vendita e locazione allungati, sconti praticati sul prezzo richiesto stabili o in flessione: la domanda è debole in fase di trattativa, mentre l’offerta resta rigida, nonostante si stia configurando uno scenario di recessione economica. La reattività del mercato, ha sottolineato Elena Molignoni, dipenderà dall’adeguamento della parte venditrice: se sarà disposta a rivedere le proprie aspettative al ribasso, la fase negativa potrebbe durare meno del previsto.

Una ripresa possibile? Il mercato immobiliare dopo l’emergenza Covid – Giulio Pascazio

L’andamento macroeconomico e le scelte aziendali, come le decisioni che verranno prese sullo smart working, influenzeranno fortemente le scelte abitative, ha affermato Giulio Pascazio, AD Unicredit SubitoCasa. L’emergenza sanitaria ha colpito duramente il mercato lombardo e di Milano, che aveva registrato una crescita sensibile nei mesi precedenti. Va comunque sottolineato che le operazioni sulle abitazioni di grandi metrature, oltre i 145 mq, non hanno subito decrescite, probabilmente perché il segmento target di clientela è meno esposto alla crisi.

Oltre alle visite sul sito di intermediazione immobiliare Unicredit SubitoCasa, Pascazio ha evidenziato come ci sia stata una ripresa anche della richiesta di incontri con il consulente, soprattutto grazie all’utilizzo di piattaforme digitali. In questo momento sarà fondamentale capire qual è il tasso di conversione delle ricerche, per comprendere realmente quali saranno le prospettive del settore. Inoltre, i nuovi modelli abitativi stanno evidenziando altre richieste, come ricordato in precedenza: la presenza di spazi aperti quali terrazze e giardini è per molte famiglie un requisito fondamentale per l’acquisto.

Un altro dato interessante per Pascazio è la crescita dei clienti che hanno manifestato la necessità di vendere la propria abitazione prima di comprarne un’altra; c’è infine una richiesta per acquisti verso le località turistiche, ma non è detto che questa si consolidi in un trend di lungo periodo. In un contesto in continua evoluzione e in cui le previsioni sono difficili da fare, è certo che l’insieme di queste tendenze, come ha sottolineato Pascazio, darà dei benefici agli operatori immobiliari più qualificati. Agli intermediari saranno inoltre necessarie sempre maggiori doti di gestione del cliente anche in remoto, attraverso le piattaforme, per capire e tradurre le sue esigenze.

Il contesto economico resta incerto e, con molta probabilità, per la ripresa saranno determinanti la permanenza di tassi bassi e la disponibilità di credito, la volatilità dei mercati finanziari e le agevolazioni fiscali green.

Le guide line dell’Autorità Bancaria Europea – Gianluca Natalini

Circa il 58% delle transazioni immobiliari in Italia avvengono usufruendo dell’assistenza finanziaria: Gianluca Natalini, Manager Consulting CRIF Real Estate Services, nel delineare le caratteristiche del mercato, sottolinea l’importanza dell’EBA, ovvero l’European Banking Authority, nel definire il contesto di mercato.

Di recente, l’EBA ha aggiornato le linee guida e la principale novità è l’introduzione dei fattori ESG (Environmental, Social, Governance) nelle modalità con cui le banche valutano il rischio. Abbiamo affrontato l’argomento di recente, parlando del nuovo servizio offerto da Nomisma sulla valutazione e gestione del rischio immobiliare: gli ESG sono elementi che hanno a che vedere con aspetti sociali ed economici, legati per esempio al cambiamento climatico. Se fino a poco tempo fa erano considerati soltanto nelle operazioni che riguardavano immobili con un alto profilo energetico, oggi bisogna tenerne conto in qualsiasi contesto.

Come ha sottolineato Natalini, la concessione del credito sarà modificata in modo sensibile in funzione degli ESG, sia per quanto riguarda le operazioni di tipo commerciale, che quelle di sviluppo immobiliare: in particolare, riguardo a queste ultime, verranno prese in analisi tutte le fasi del processo, anche quelle intermedie, fino alla vendita finale sul mercato. La banca richiederà, per esempio, business plan più approfonditi e veritieri, per avere un quadro il più completo possibile prima di concedere il credito.