La recente survey annuale condotta da Nomisma sulla congiuntura dei mercati secondari rivela una diffusa incertezza fra gli operatori. Le proiezioni 2024, elaborate nell’ambito dell’Osservatorio Immobiliare, indicano una ulteriore diminuzione delle transazioni o, al massimo, il mantenimento dei livelli dell’anno scorso.
Solo l’8,2% degli intervistati prevede, invece, una ripresa delle compravendite per effetto di una maggiore accessibilità al credito, della disponibilità di nuove abitazioni in vendita e di un’accresciuta propensione all’acquisto, sostenuta anche dall’onerosità dei canoni di locazione.
I fattori principali che alimentano il sentiment negativo includono l’aumento del costo della vita, delle materie prime e dei tassi di interesse sui mutui, a cui si aggiungono le maggiori restrizioni nella concessione del credito da parte delle banche.
Tra coloro che si rivolgono al mercato della proprietà la motivazione principale si conferma l’acquisto dell’abitazione per uso diretto (prima casa o sostituzione della propria abitazione) o, con un peso crescente per gli operatori immobiliari intervistati, per i propri familiari, così come la domanda di investimento, che sottrae quote di mercato alla ricerca di seconde case per vacanza.
Le difficoltà sul mercato delle compravendite hanno favorito un parziale spostamento di interesse verso l’affitto che, ad oggi, intercetta una quota di domanda di acquisto. Nel complesso, prezzi troppo elevati per il ceto medio e mutui troppo alti hanno incrementato la domanda di locazione, in particolare da parte di giovani coppie, esercitando una pressione sui canoni che sono sensibilmente aumentati. Al contempo, la scarsa disponibilità di immobili in vendita riduce il potenziale di acquisto della domanda.
La disponibilità di immobili sul mercato oggi è rappresentata in prevalenza da appartamenti che richiedono importanti interventi manutentivi, anche di natura straordinaria, mentre la domanda è orientata verso asset in buone condizioni. Gli elevati costi di ristrutturazione si riflettono sui prezzi finali, che sono sempre più distanti dalla capacità economica della domanda.
Per gli operatori che prevedono una stabilità, la survey segnala come, in assenza di una significativa riduzione dei tassi di interesse bancari, il mercato si stabilizzerà sui livelli dello scorso anno. Tuttavia, la carenza di immobili disponibili in vendita si conferma un vincolo alla ripresa del mercato: se in Italia la voglia di acquistare casa è ancora alta, l’affitto rappresenta una scelta transitoria in attesa che si creino condizioni favorevoli all’acquisto.
Infine, tra la quota minoritaria di operatori che prevede un aumento delle transazioni, guida l’aspettativa di calo progressivo dei prezzi delle abitazioni, abbinato a un miglioramento della situazione macroeconomica e geopolitica. In questo scenario, chi sarà nelle condizioni di poterlo fare, accederà al mercato dei mutui (anche di 30 anni) pur di poter avere una rata sostenibile.
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