Come nel caso del Senior Housing e dell’hospitality, anche il settore delle residenze per studenti è considerato come uno dei principali segmenti immobiliari al momento particolarmente meritevoli di attenzione. Il motivo risiede nel gap, piuttosto evidente, tra i bisogni abitativi degli studenti fuorisede che approdano in città universitarie come Roma, Milano e Bologna e la reale offerta a loro dedicata.
Secondo gli ultimi dati disponibili di Nomisma, in Italia gli studenti universitari sono circa 1,6 milioni, di cui 660 mila fuori sede non pendolari che necessitano di soluzioni abitative. Di questi, appena il 10% alloggia in studentati.
Un problema che caratterizza non solo le grandi città, ma anche quelle di dimensioni medie e piccole. Una grossa fetta di quelli che un tempo venivano impiegati come alloggi per studenti, oggi sono divenuti, infatti, appartamenti destinati a formule di affitto breve.
Con il trasferimento in un’altra città (soprattutto verso nord), i fuorisede si scontrano con un mercato degli affitti caratterizzato da alti costi e alloggi qualitativamente scadenti. D’altro canto, l’offerta universitaria e gli istituti privati non riescono a coprire l’attuale fabbisogno a causa del numero limitato di posti disponibili rispetto alle richieste.
Le residenze per studenti: quali opportunità per gli investitori
Negli ultimi anni, una risposta a questa situazione sembra giungere da alcune nuove tendenze provenienti dal Nord Europa che propongono soluzioni abitative integrate ed innovative destinate al target dei più giovani.
Diversi soggetti domestici e internazionali hanno già saputo cogliere l’opportunità di investimento derivante dallo scarto esistente tra una domanda sempre in crescita e un’offerta sempre più ridotta.
In particolare, per chi opera nel mercato immobiliare, lo Student Housing fornisce concrete possibilità di sviluppo, dal momento che:
- permette di diversificare gli asset di ricerca di flussi di cassa stabili e a basso rischio;
- risponde a una domanda crescente di case per studenti sostenuta dalla mancanza di soluzioni abitative di qualità e dai cambiamenti riguardanti lo stile di vita degli universitari;
- permette rendimenti mediamente competitivi rispetto al tradizionale settore residenziale.
Student Housing e nuovi concept
In Italia, tra le prime iniziative di particolare rilievo provenienti dall’estero si segnalano gli interventi da parte di The Student Hotel, Gruppo Hines e Camplus.
In cosa consistono queste nuove residenze per studenti?
Come rileva Barbara Da Rin, Project Manager Nomisma, l’elemento che accomuna i nuovi concept della residenzialità (come, ad esempio il Senior Housing) è la possibilità di usufruire non solo di un alloggio bensì anche di una serie di servizi. Le nuove tendenze dello Student Housing si sviluppano, infatti, attorno all’offerta di spazi e servizi comuni, ispirati alla condivisione e alla collaborazione tra chi li vive.
Lo studente o il giovane lavoratore che prende in affitto un appartamento o un posto letto all’interno di una residenza potrà godere di servizi utili allo studio come il tutoring, ma anche alla gestione della vita quotidiana come la lavanderia, la pulizia della camera, e così via.
Oltre a rappresentare un asset importante per il settore immobiliare, le residenze per studenti sono anche una risorsa imprescindibile per accrescere l’attrattività degli Atenei e delle città universitarie.
Le analisi di Nomisma hanno individuato alcuni tratti distintivi che accomunano i diversi interventi di Student Housing attualmente in corso nel nostro paese:
- L’offerta si sviluppa soprattutto in città di grandi dimensioni, in quartieri facilmente accessibili e in posizioni strategiche rispetto le facoltà universitarie e comode ai servizi e ai mezzi di trasporto pubblico.
- Sono disponibili circa 25 mq per ogni posto letto. In generale, queste strutture contano tra 300 e 500 posti, un range ottimale per l’abbattimento dei costi di gestione.
- Si tratta di interventi di rigenerazione urbana.
- Le tipologie di alloggi più diffuse sono i monolocali, i bilocali e i trilocali.
- All’interno di ogni struttura è previsto un 10% di spazi comuni.
- La maggior parte delle residenze per studenti prevedono servizi come: aule studio, palestra, spazio co-working, supporto alla didattica, lavanderia, ecc. Inoltre, nell’ottica di promuovere la condivisione e la collaborazione tra gli ospiti, l’offerta di servizi viene periodicamente rinnovata.
- Il target cui queste strutture si rivolgono non contempla unicamente gli studenti, ma anche i giovani imprenditori, i liberi professionisti e i creativi, attraverso l’implementazione di servizi per il co-working e co-living. Tutte figure che possono aver bisogno di una soluzione abitativa temporanea.
Alcuni esempi delle nuove residenze per studenti
Diamo ora spazio alle caratteristiche di tre dei progetti più recenti, voluti nel nostro paese da tre soggetti diversi: The Student Hotel, Hines e Camplus.
Per quanto riguarda il primo,
nel mese di settembre 2020 aprirà una nuova struttura nel cuore di Bologna, nel
quartiere Bolognina, a pochi passi dalla stazione centrale e a breve distanza
dal centro storico.
Il progetto di The Student Hotel prevede un modello cosiddetto ibrido di
ospitalità, rivolto a studenti, nomadi creativi e professionisti digitali in
cerca di contatti e locali per soluzioni di co-living e co-working.
La struttura, che vanta una superficie di 11.200 mq con parcheggio
sotterraneo, prevede una formula hotel con camere e monolocali (per un totale
di 400 stanze). Gli spazi comuni sono dedicati a café-ristoranti, fitness, aule
studio, lounges, parcheggio, lavanderia, sale riunioni e conferenze, aree
co-working, biblioteca e sale giochi.
Passiamo al The Student Housing Hines di Milano.
In questo caso, il progetto vede la realizzazione di un campus di 20.000 mq, con una torre di 13 piani poco distante dalla sede dell’Università Bocconi. Il campus, che verrà completato entro la fine del 2020, offrirà sia camere per studenti e sia miniappartamenti destinati ai giovani professionisti per periodi brevi, per un totale di 640 posti letto. Anche in questo caso, sono previsti servizi come: biblioteca, sala cinema, palestra e piscina. Non mancheranno, inoltre, gli spazi comuni aperti alla città.
L’investimento da parte del gruppo Hines per il progetto milanese è di 85 milioni di euro, di cui 35 per l’acquisizione del sito e 50 per la valorizzazione.
Infine, lo Studentato Santa Marta, gestito da Camplus e realizzato a Venezia.
La struttura consta di tre edifici, all’interno dei quali è possibile scegliere tra diverse tipologie di stanze tra soluzioni in condivisione e soluzioni singole, per un totale di 650 posti letto.
Circa un terzo degli spazi è destinato a servizi e attività comuni, come quelle a supporto della didattica. Inoltre, è di pertinenza dello studentato uno spazio verde appartenente all’area Santa Marta, che è il risultato di un intervento di riqualificazione in accordo con il Comune di Venezia e che è tutt’oggi aperto al pubblico.
Per questo progetto, l’investimento richiesto è stato di 30 milioni di euro e i finanziatori sono stati CDP Investimenti SGR, INPS (tramite Fondo Erasmo) e il MIUR.
Uno sguardo al futuro del settore
Un aspetto positivo legato al settore delle residenze per studenti – commenta Barbara Da Rin – sta nel fatto che introduce una risposta a un bisogno universalmente riconosciuto. A differenza di quanto avviene per ambiti come il Senior Housing, infatti, in questo caso non è necessaria la creazione e diffusione di una cultura che informi e renda consapevoli nei riguardi di un problema. La questione “Student Housing” non fa alcuna fatica a emergere e a imporsi all’attenzione.
A far ben sperare sulla crescita del settore, vi è la sua capacità di tradursi ed evolversi in soluzioni abitative sempre più consone e vicine allo stile di vita odierno dei giovani studenti e lavoratori.
Favorendo la mobilità studentesca, le opportunità di integrazione e la condivisione, questi nuovi concept si figurano come format molto diversi e molto più funzionali degli studentati di una volta. Fattori come la disponibilità di spazi, la possibilità di scegliere tra diverse soluzioni di co-working e co-living e di usufruire di un’offerta integrata tra alloggi e servizi sono gli elementi qualificanti, nonché le grandi novità, che caratterizzano questo nuovo mercato. Un mercato che, almeno nel nostro paese, è ancora distante dalla saturazione, cosa che rende ottimisti circa i margini di crescita che potranno verificarsi nei prossimi anni.