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La valorizzazione del patrimonio immobiliare in tre step

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Come e quanto migliorare la redditività del proprio portafoglio immobiliare? Quali opportunità e guadagni derivano dalla valorizzazione del patrimonio immobiliare o dalla riqualificazione di una parte di esso? Quali potrebbero essere i risultati attesi dalla dismissione di alcuni immobili e su quali nuovi prodotti, contesti e funzioni è opportuno convertire gli investimenti?

Rispondere a queste e altre domande è l’obiettivo di VIP Solutions, il servizio di consulenza strategica che Nomisma mette a disposizione di proprietari e gestori pubblici e privati per aiutarli a valorizzare il loro patrimonio immobiliare.

In cosa consiste questo servizio ce lo spiega Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma: “Grazie agli strumenti di cui disponiamo, possiamo conoscere le reali caratteristiche di un patrimonio immobiliare. A partire da una corretta raccolta e lettura dei dati degli immobili presenti nel portafoglio e del loro contesto, Nomisma individua, assieme al cliente, le azioni necessarie per ricavare valore dalla proprietà e propone un piano strategico mirato a ottimizzarne la gestione, sulla base delle esigenze specifiche”.

A chi si rivolge VIP Solutions

VIP Solutions è quindi il prodotto pensato per proprietari e gestori di portafogli immobiliari che desiderano capire come organizzare e gestire in modo efficace il proprio patrimonio.

Tuttavia, i vantaggi di VIP Solutions possono trovare campi di applicazione diversi dal settore immobiliare. Grazie alle competenze e conoscenze trasversali maturate, Nomisma può, infatti, replicare questo modello di lavoro anche a fronte di esigenze differenti, come nel caso della valorizzazione di un territorio o del supporto a un’azienda che intende affacciarsi in modo efficace su un nuovo mercato.
In tutti questi casi, infatti, non cambia l’obiettivo finale di individuare una strategia valida alla crescita e all’ottimizzazione di una determinata realtà.

Perché è importante valorizzare il patrimonio immobiliare

Il patrimonio immobiliare rappresenta un costo, che in alcuni casi potrebbe essere ridotto significativamente e/o ottimizzato. Oppure, in alcuni contesti, può essere realizzato un investimento per un nuovo progetto con il contributo di terzi. È quindi importante verificare che esistano le condizioni per una migliore valorizzazione del patrimonio immobiliare e una sua conseguente conversione in fonte di guadagno.

Come sottolinea Marcatili, il percorso proposto da VIP Solutions consente di:

  • conoscere le caratteristiche tecniche, ossia il reale valore di un patrimonio immobiliare e le sue potenzialità nel contesto di riferimento;
  • individuare il processo di valorizzazione del portafoglio immobiliare sulla base degli obiettivi che il proprietario/gestore intende raggiungere;
  • sviluppare una strategia concreta che massimizzi i vantaggi economici, sociali e ambientali della gestione del patrimonio.
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Come valorizzare il patrimonio immobiliare in tre passaggi: la metodologia d’intervento

La metodologia di intervento attorno alla quale si sviluppa VIP Solutions prevede tre passaggi.
Il primo mira alla costruzione del cosiddetto database di progetto: in questa fase, si raccolgono le informazioni fornite dal cliente e si integrano con dati originali ricavati da Nomisma in merito agli immobili e al contesto di riferimento.

Il secondo momento consiste nel tracciamento degli scenari e della strategia: vengono, infatti, definiti i possibili scenari sulla domanda potenziale e sui fabbisogni del territorio e la conseguente strategia di valorizzazione, efficientamento e rigenerazione del patrimonio immobiliare.

Infine, si passa alla valutazione della sostenibilità economica: viene, infatti, verificata la sostenibilità delle azioni di ottimizzazione ipotizzate e viene proposto un piano strategico che permette di misurare il valore generato, facendo riferimento agli aspetti fiscali e finanziari del progetto. In particolare, la sostenibilità degli interventi viene valutata attraverso due leve: l’efficientamento a 360°, che riguarda tanto i termini strutturali e tecnologici, quanto quelli di utilizzo degli spazi, della destinazione d’uso e della messa a reddito degli immobili, e la logica di portafoglio, ossia la generazione del valore necessario all’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa anche attraverso la messa a reddito e la alienazione di beni non utilizzati o poco utilizzati per attività non strumentali.

Con queste tre fasi, si conclude la prima parte del progetto di VIP Solutions. Sta poi al cliente decidere, infatti, se affidare a Nomisma anche l’attuazione del piano strategico condiviso.

Quali sono gli strumenti necessari alla definizione della strategia? La chiave di tutto sono le informazioni. A questo proposito, Nomisma utilizza quattro banche dati:

  • Real Estate Value, ossia database dei valori immobiliari, Osservatorio sul Mercato Immobiliare, previsioni circa l’andamento dei prezzi immobiliari;
  • Italy2Invest, la piattaforma informativa che misura l’attrattività di 7.954 comuni italiani tramite 120 indicatori e 8 domini;
  • Context Score: 9 domini e 402.648 sezioni di censimento per valutare l’attrattività del contesto in cui è collocato l’immobile;
  • Interviste e focus, per la raccolta di dati sia su soggetti di offerta che di domanda sui nuovi segmenti di investimenti (ad esempio: Senior Housing, logistica urbana, ricettività e/o locazioni a breve termine, co-living/working, ecc.).

Al fine di supportare le Istituzioni nella definizione di strategie di rigenerazione urbana, nel 2020 Nomisma e KCity propongono sperimentalmente un’evoluzione di tale servizio in VIP_®_Solutions per costruire progettualità urbane coerenti con gli orientamenti della programmazione europea 2021-2027.

Un esempio di valorizzazione del patrimonio immobiliare con VIP Solutions

A dimostrazione dei risultati cui può condurre un’adeguata valorizzazione del portafoglio immobiliare, Marcatili riporta il caso di un’istituzione ecclesiastica che ha espresso la necessità di capire come accrescere la redditività e il posizionamento sul mercato dei propri beni (nello specifico, si tratta di 1.364 immobili, destinati a usi diversi).

Le analisi condotte, i sopralluoghi, i foresight di mercato e l’analisi SWOT hanno permesso agli esperti di Nomisma di definire i punti di forza e le aree di miglioramento del patrimonio e il suo potenziale.

Sulle base delle analisi svolte, è stato poi redatto un piano strategico approvato in CDA che consente al cliente di gestire in modo più efficace il patrimonio immobiliare e di migliorare notevolmente i flussi di cassa ottimizzando la gestione attuale delle locazioni e reinvestendo le risorse derivanti dalla dismissione.

Nomisma ha stimato che, a saldo zero d’investimento, gli interventi di valorizzazione del patrimonio immobiliare del cliente portino ogni anno a ottenere un ricavo di 0,57 milioni di euro.

Per maggiori informazioni su VIP Solutions: vip@nomisma.it